父母参与出资买的房，是不是就算子女的个人财产？
针对这些问题，目前法院在实际判决中主要依据了两条法律规定。
一是、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第７条（以下简称“婚姻法司法解释（三）”第７条）： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产；由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
二是、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条（以下简称“婚姻法司法解释（二）”第22条）：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
上述司法解释，分别针对父母全款给子女买房和部分出资这两种不同情况进行约定。接下来，我们就以几种常见的父母出资买房情况，适用上述司法解释进行分析。
婚前买房
1.婚前一方父母全额出资，产权登记在出资方子女名下
举例：小明和小丽准备结婚，小明父母出全款给他们买了一套婚房，登记在小明名下。
司法解释（二）第22条有明确的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。既然是婚前父母出全款，房子又登记在小明一人名下，小明拥有房子的绝对产权，这个婚前财产没跑了。
2.婚前一方父母出首付，产权登记在出资方子女名下
举例：小明和小丽准备结婚，小明父母出首付给他们买了一套婚房，登记在小明名下，婚后由小明一人还贷。
这种情况跟上面的类似，婚前父母出资买房，房子又登记在出资方名下，房屋产权归小明所有。而婚后还贷部分属于夫妻共同财产，如果离婚，小丽可以主张要回用于还贷的共同财产。
3.婚前双方父母出全额，产权登记在双方子女名下
举例：小明和小丽准备结婚，双方父母各出50万全款给他们买了一套婚房，登记在小明、小丽二人名下。
根据我国婚姻法司法解释（三）第七条的规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。双方父母出资为二人购房，并且房产证登记了两人名字，房屋产权属于夫妻二人，而出资部分每方50万被认定为对小明、小丽的赠与，如果担心将来发生意外情况，可以在赠予合同中约定某项条件，例如分手，一旦条件达成，双方父母可以主张要回赠与资金。
4.婚前双方父母出首付，产权登记在双方子女名下
举例：小明和小丽准备结婚，双方父母各出首付10万给他们买了一套婚房，登记在小明、小丽二人名下。
双方父母出资为二人购房，并且房产证登记了两人名字，房屋产权属于夫妻二人，而出资部分每方10万被认定为对小明和小丽二人的赠与。
婚后买房
1.婚后一方父母出全额，产权登记在出资方子女名下
举例：小明和小丽结婚后，小明父母出全款给他们买了一套婚房，登记在小明名下。
婚姻法司法解释（三）规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。” 这里的出资指的就是全额出资，其解释主要是考虑到我国现实国情：房价飙升，父母为子女购房往往倾其毕生之积蓄，并是在怀着对子女婚姻长久美满的美好期许的前提下为子女出资的。因此小明父母全款出资，房子是小明的个人财产，并非夫妻共同财产。
2.婚后一方父母出首付，产权登记在出资方子女名下
举例：小明和小丽结婚后，小明父母出首付给他们买了一套婚房，登记在小明名下，婚后由小明2人还贷。
婚姻法司法解释（二）第22条有明确的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。这里的出资指的就是部分出资，虽然房子只登记了小明一个人的名字，但婚后是2人还贷，父母也没有明确的书面证明出资是只赠与小明，一般会被认定为对夫妻二人的赠与。
3.婚后双方父母出全额，产权登记在双方子女名下
举例：小明和小丽结婚后，小明父母全款给他们买了一套婚房，登记在小明、小丽名下。
这个就很好理解了，若无其他相反约定，应当认定为对双方的赠与，房子属于夫妻二人共同财产。
4.婚后双方父母出首付，产权登记在双方子女名下
举例：小明和小丽结婚后，小明父母各出首付10万给他们买了一套婚房，登记在2人名下，婚后由2人还贷。
房子属于小明和小丽夫妻共同财产，若无其他相反约定，出资的首付应当认定为对双方的赠与。
了解了以上产权分割的几种情况，有几个关键的问题需要提醒大家
问题一：赠与还是借贷，到底谁说了算？
有的父母是以借钱的名义为子女出资买房，借钱给子女和赠与给子女是两个不同的概念。
借钱形成的是借贷关系，依据婚姻法司法解释（二）第22条规定，从界定出资性质的角度来看，该条规定事实上推定父母出资性质为赠与，这一推定的前提是父母出资意思不明确，即没有证据证明父母出资有其他的意思表示。因此只要父母能有明确的证据证明出资人是以借贷作为出资本意时，法院就会以借贷关系确定双方的法律关系，这就需要父母能拿出来借条之类的出借证据证明，否则都会被认定为赠与。
另外，即使打了借条，也是有诉讼时效的。其诉讼时效按《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”执行，从借条载明的书写日期的次日起开始计算。
举个例子：
2016年12月1日小明管父母借了10万用来买房，欠条上写的出借日期是2016年12月1日，还款期限是2018年12月1日，那么如果小明没有按时还款，小明父母催促其还款而小明拒绝还款后，想起诉他，就要在2020年12月1日前提起诉讼，因为在注明还款日期的情况下，借条的诉讼时效只有从到期还款日（2018年12月1日）的次日起计算2年的时间内。
如果没有注明还款期限，债权人应当在借条签字之日起20年内主张自己的权利。
比如上面的小明父母只写了借款日期是2016年12月1日，借款额度10万，并没注明还款时间，小明的父母一直没有管小明要钱（主张权利），那么诉讼的最长时效是到2036年12月1日。
赠与形成的是赠与关系，需要签订赠与合同，明确赠与条件和索回赠与资金的要求，在家庭关系不稳定的情况下，这样更有利于以后的诉讼。当然，在实际生活当中，相当一部分父母都是出钱让子女买房，并不会签订明确赠与或借贷的字据，毕竟是给自己孩子买房，没必要算计那么多。一旦出现意外情况，需要协商处理，协商不成的，只能法庭见。
问题二：赠与一方还是双方，怎么区分？
案例：小明与小丽2000年登记结婚， 2004年买了一套房子，登记在小明名下。2011年双方经法院调解离婚后，因为房子的分割打起了官司。双方一致认可房屋值60万元。小明主张购房时其父母出资10万元，是对其个人的赠与，要求多分房屋份额。小丽认可购房时小明父母出资10万元，但认为是对夫妻双方的赠与，主张平均分割。法院最终认定小明父母出资10万元，是对小明、小丽双方的赠与。
按照婚姻法的规定，在夫妻关系存续期间，没有明确赠与一方的财产视为对双方的赠与，属于夫妻共同财产。婚姻法解释（二）也就父母为子女购房出资这一问题进行了专门确认。另外小明父母赠与小明的意思须是出资时而不是提起诉讼时作出的，并且也要提供相应证据，如赠与合同、协议或者说明。实际情况是，小明父母当时就是单纯地给小明出钱买房，本意上虽然是给自己儿子，但是由于没有相应证据，只能被认定为对夫妻双方的赠与。
问题三：出全资还是部分，如何判断？
案例：小明与小丽在2013年起诉到法院要求离婚。法院查明，2007年9月，小明父母出资以小明名义购买房屋一套，首付款40万元，贷款20万元。小明于2008年取得该房屋的所有权证书。小丽认可购买上述房屋首付款系小明父母出资，贷款也由小明父母每月支付。小明主张房屋是其父母对自己的单方赠与。小丽则认为房屋是夫妻关系存续期间购买，是老人对夫妻双方的赠与，要求予以分割。法院最终认定房屋属于小明父母对其个人赠与，属于其个人财产。
这种情况跟上面婚后买房情况1类似，依据的是最高人民法院出台的婚姻法司法解释（三）规定，小明父母出了首付，买房后贷款也是其父母每月支付，就等于是全额购房了，房子是对小明的个人赠与。该条规定就与婚姻法解释（二）的规定有了区分。婚姻法解释（二）第二十二条第二款中的父母出资属于部分出资，这种情形下，必须有父母明确赠与一方的意思表示，否则视为对双方赠与。
问题四:实际判决是什么情况？
总结起来就是，确定到底是赠与还是借贷关系，全款还是部分出资，赠与一方还是双方，主要的法律依据是最高人民法院出台的婚姻法司法解释（三）和解释（二）的规定， 然后就是作为出资方的父母是否能提供有效的证据证明出资情况和赠与、借贷情况。
解释（三）和解释（二）最大的区别是，前者是以“不动产”为赠与物而非出资部分，也就是说价值200万的房子，父母出全款且登记在自己子女名下，一旦子女婚姻关系出现问题，父母也可以依据解释（三）保护出资买的房子不被“外人”分走；而如果父母只能出到180万，剩下20万由子女贷款，产权登记在自己子女名下，解释（三）就不适用了，只能适用解释（二），房子被认定为夫妻共同财产。就因为少出了20万，可能判决结果大不相同，这对父母一方来说显得有失公平，毕竟房价不断上涨，能全款给子女买房的父母只是少数,在实际判决中，法院会倾向给多出资的一方多分房产份额。
案例：
王先生与李女士于2005年5月登记结婚，因双方收入有限，婚后一年多一直租房居住。王先生的父母考虑到小夫妻租房居住缺乏安全感，遂于2006年9月以儿子的名义购买一套两居室，房屋总价款170万元。王先生的父母支付了100万元首付款，余款70万元从银行贷款，银行每月从王先生的工资卡中扣款。后因王先生找到一份高薪工作，2011年4月还清全部贷款并取得房屋产权证，产权人登记的是王先生。
2012年3月，李女士以夫妻感情确已破裂为由提出离婚，并主张按照夫妻共同财产的性质分割所住房屋，此时房屋市场价格已上涨为300万元。王先生同意离婚，但认为诉争房屋的归属应依照婚姻法司法解释(三)第七条的规定处理，尤其是归还银行贷款的资金均来源于自己的工资卡账户，离婚时房产当然应归自己一方所有。
而本案中王先生的父母仅支付了100万元首付款，余款70万元及其贷款利息均是婚姻关系存续期间支付的。虽然还贷资金源于王先生的工资卡账户，但按照现行婚姻法的规定，一方或双方的工资、奖金收入属于夫妻共同财产，李女士无需专门举证自己也参与还贷，故认定诉争房屋属于夫妻双方的共同财产。对王先生父母支付的100万元首付款，因缺乏明确赠与王先生的证据，按照婚姻法司法解释(二)第22条的规定，应当认定为对夫妻双方的赠与。考虑到购房资金的大部分来源于王先生父母的出资，分割夫妻共同财产时对王先生可以多分，故判决诉争房屋归王先生一方所有，王先生应给付李女士房屋补偿款60万元。
综上，如果父母全款买房且登记在子女名下，一旦离婚，房子还是子女的个人财产；而对于部分出资为子女购房的父母，因为不是全款出资，在判决时顶多照顾出资方多分房产份额却不能获得全部。
父母给子女买房是为了减轻子女生活负担，即使没有能力全款，也会尽全力资助。当前，房子已经成为千千万万个家庭最重要的资产，父母出资额的差别，导致分配的结果却大不相同。一方面呼吁法律界人士，能够尽最大可能保护父母给子女买房的出资部分，也同时提醒天下父母，给子女买房心意虽好，也不能倾其所有，一定要留足家庭备用金和养老金。
