如何防范代持买房的风险?

其实不管我们买房，还是我们做任何投资，风险都来自于无知，而利润来自于认知。你不知道风险在哪这才是最大的风险。存在哪些防范措施呢？房产代持引发的纠纷多种多样，没有完全能够防范代持风险的法律措施，仅仅能说是尽量防范大部分之风险。重中之重是选人，原告选代持人，就要对他有足够的了解和充分的信任。这样以后引发的风险的概率就大大地降低了。切不可以将自己的房产交给自己不熟悉的人进行代持。

第一，实际出资人务必要与名义产权人签订正式的书面代持协议。代持协议是非常重要的法律文件，一定要签署。如果说没有这份协议，代持关系就无从谈起。协议的内容可以请专业的律师来把关，明确代持法律关系，明确约定名义产权人是不能够私自出租或者出售房产，否则将承担高额的违约责任。需要注意的是，书面代持协议通常办不了公证，协议本身内容及协议过程要尽量根据律师的意见来进行，以免效力出现问题。如果实际出资人已婚，就要要求他的配偶也在代持协议上签字。如果是未婚，那就可以考虑实际出资人在结婚前同配偶签订书面协议，确认房产不属于夫妻共同财产。

在房产投资当中，无论是代持也好，合伙也好，其实都是非常考验人性的。可能有人会说人性没有那么丑陋，但是在巨大利益诱惑面前，人性是很脆弱的东西。可能十万二十万来说不会乱，但是现在房子随随便便一套动辄就是几百万上千万，利润随随便便都是几十万甚至几百万，有多少人一辈子可能都没见过一百万现金，没有经历过诱惑的人，凭什么说自己可以经得住诱惑，有句话说得好，不是人性的丑陋，是你的诱惑不够大。

第二，名义产权人将房产抵押给实际出资人可以到房管局办理抵押登记，通过抵押，就能够阻断名义产权人私自买卖房产的可能性。因房产已经在抵押当中，就无法再次进行抵押或者出售，哪怕抵押的是一块钱，他都要把这个押给解了才能出售。他要解押肯定要通过你，这点是非常重要的。

第三，名义产权人办理遗嘱公证，可以请专业律师来起草遗嘱并公证，遗嘱当中明确死后房产归还实际出资人。另外可以制作知情函，让名义产权人之家属来签字，譬如他的老婆或者孩子，尽量防范代持房产被继承的可能性。很多人都在这个环节不好意思说出口，尤其是这个亲戚朋友，但是我认为先说断后不乱，记住了人生一切皆有可能。如果他不配合那就选择放弃。

第四，保留好所有实际出资的证据。除了上述方法以外，出资人也要注意，无限期保留好所有的购房各类原始凭证，譬如说购房合同、按揭合同、契税单据、转账凭证、办证收据等各种原件。包括还有聊天记录、录音、录像这些资料，万一今后如果说出现了纠纷，那这些证据，将与代持协议发挥着重要作用，千万不要随意丢弃了。

第五，为防止名义产权人今后由于各种原因或者说不愿意配合你协助办理各种过户手续，可以到公证处提前办理一个全权委托的公证。

第六，叠加债务。这个非常重要。前面我们说了房子的所有权属于代持人的，属于名义产权人，因房产证上清清楚楚地写着代持人的名字。这叫握权。为了安全起见，就可以叠加代持人的债务，包括借款合同、租赁合同，说白了就是想办法让代持人欠你钱，当然这只是一种合同约束，并不是他真的欠你的钱。只要这个欠款不超过房子的价值，代持人是愿意配合的，也就是说房子并不属于你，但最终我们可以通过债权来达到对握权的控制。