业主可以请求撤销业主委员会违反议事规则和法定程序做出的决定

（2019）苏0581民初15508号

【案情简介】

原告王某为某小区业主，将该小区业主委员会起诉至法院，理由如下：2019年10月12日，业主委员会在小区内公示，决定不再续聘原物业服务企业。但业主委员会并未按照法定程序召开业主大会，也未按照议事规则的约定征询小区业主意见。业主委员会未经过法定程序即擅自行使业主大会权利做出了相关的决定，侵犯了所有业主的合法权益，请求予以撤销。业主委员会辩称：不再续聘物业服务企业的决定是人数和面积均1/2以上的业主表决通过的，程序合法有效，应当以业主委员会发出公示时间作为解除物业服务合同的时间。

【法院判决】

其一，根据该小区业主大会议事规则的约定，业主大会召开前15日，应以书面形式告知社区居民委员会业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等，并在物业管理区域内向全体业主公告。而根据被告的陈述及其提供的微信记录等，被告仅在小区业主微信群中通知，且根据被告提供的通知内容亦未将业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等明确告知业主。显然，被告通过微信的方式未能尽到全部的通知义务，未能达到向全体业主公告的目的，违反了议事规则召开业主大会的程序性规定。其二，根据被告提供的业主签字汇总单等，被告陈述对于哪些系业主本人签字、哪些系授权签字无法分清，且原告对真实性不予认可，故被告提供的业主签字汇总单亦不符合小区业主大会议事规则的约定。同时，根据被告所陈述的计票情况仅系由被告工作人员计票，对于计票、唱票等过程亦未受到属地政府和社区居民委员会的监督。其三、根据《关于解聘物业书面征求意见结果》的内容，该结果仅载明了业主过半数，对于“专有部分面积占建筑物总面积过半数”的结果未作公示。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，该结果不符合“双过半”规定。

综上，被告发出的《解聘物业公示》《通知书》不符合议事规则的约定、亦不符合物权法的规定，《解聘物业公示》《通知书》中不再续聘原物业服务企业的决定当属无效。故对原告要求撤销被告作出的不再续聘原小区物业服务企业的决定，法院予以支持。

【判案解析】

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本案原告业主认为业主委员会做出的解聘原物业公司的决定未经过法定程序、也未按照议事规则的约定是侵害业主合法权益的行为，可以向人民法院请求撤销。