关于《杭州市区经济适用住房管理办法》的相关问答（一）

　　1.制定《杭州市区经济适用住房管理办法》的主要政策依据是什么？
　　答：主要依据有：
　　（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
　　（2）建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕77号）；
　　（3）《浙江省经济适用住房管理办法》（省政府令第191号）；
　　（4）《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发〔2006〕49号）。
　　2.本《办法》的主要特点是什么？
　　答：本《办法》的主要特点有：
　　（1）进一步明确了经济适用住房的性质。根据国发〔2007〕24号文件精神，将经济适用住房的性质确定为政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。
　　（2）进一步强调了经济适用住房的保障性。将经济适用住房的供应对象从原来的中低收入困难家庭调整为低收入困难家庭，并根据《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发〔2006〕49号）规定，将申请购买经济适用住房家庭的收入标准调整为“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60％”。
　　（3）进一步严格规定了经济适用住房的建设标准。根据国发〔2007〕24号文件精神，明确经济适用住房建筑面积一般控制在60平方米左右。为保证家庭成员4人（含）以上申请家庭的保障面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米左右。因此，经济适用住房保障面积标准调整为建筑面积60平方米，家庭成员4人（含）以上的保障面积标准为建筑面积80平方米。
　　（4）进一步规范了经济适用住房的交易管理。经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易。上市交易时，按照届时的销售价与当时购买的经济适用住房（包括超享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款；满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。对于已经购买经济适用住房的家庭，如购买其它住房，原经济适用住房由政府按规定回购；未满5年因各种原因确需转让的，经批准可向政府申请经济适用住房回购。
　　（5）进一步完善了经济适用住房申购的审批制度。为保证经济适用住房销售的公开、公平、公正，保障准入条件审核的全面性、准确性，建立街道（或设有劳动人事部门的单位）公示、区建设（房管）局初审、市房产管理部门复审公示的多级审核制度。
　　（6）进一步规定了经济适用住房的管理制度。加大对违反经济适用住房建设、销售、管理行为的处罚力度。同时，对列入选房公告范围的申请家庭，如未参加当期选房或选房后放弃购买的，其《准购证》作废，且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。
　　3.经济适用住房具有什么性质？
　　答：经济适用住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。由于经济适用住房具有保障性质，购买人拥有有限产权，因此，经济适用住房上市交易时有限制交易期限，并须按一定比例交纳土地出让金等价款。符合规定的，进行政府回购。此外，经济适用住房不得出租，除购房按揭外不得抵押。
　　4.经济适用住房的面积控制标准是多少？
　　答：经济适用住房严格控制套型面积。在单套建筑面积上以控制在60平方米左右为基本标准。同时，对申请家庭人口在4人及以上的，经济适用住房保障面积标准为80平方米。因此，部分经济适用住房的建筑面积控制标准为80平方米左右。
　　5.什么是经济适用住房的保障面积标准？保障面积标准如何确定？
　　答：经济适用住房保障面积标准是指可以享受经济适用住房价格的建筑面积，在具体计算时须扣除申请家庭原有的房产面积。保障面积标准以60平方米为基本标准，但是对于申请家庭人口在4人及以上的多人口家庭，保障面积标准为80平方米。经济适用住房保障面积标准除适用于多层住宅外，对于高层和小高层住宅也同样适用。
　　6.怎样计算经济适用住房的购买价格？
　　答：购买面积在核准保障面积标准以内的部分，按经济适用住房价格购买。购买面积超过核准保障面积标准的部分，不得享受政府优惠，其价格由市价格主管部门予以核定。
　　其计算公式如下：销售价格=（申请家庭保障面积标准－已有住房建筑面积）×经济适用住房价格＋（已有住房建筑面积＋实际购买的经济适用住房建筑面积－申请家庭保障面积标准）×经济适用住房商品价
　　7.经济适用住房公开销售房源应具备哪些条件？
　　答：经济适用住房公开销售每期推出的房源应同时具备下列条件：
　　（1）已取得施工许可证；
　　（2）已正式开工；
　　（3）已取得经济适用住房价格批复。
　　8.经济适用住房开发建设单位什么时候可以收取房款及预订款性质费用？
　　答：经济适用住房开发建设单位只有在领取商品房预售证后，方可向购房人收取房款以及预订款性质费用。违反规定的由市建设、价格行政主管部门依法进行处罚。
　　9.申请购买经济适用住房需要具备哪些条件？
　　答：申购经济适用住房必须同时具备下列条件：
　　（1）家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；
　　（2）已婚［含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权］或年龄在35周岁及以上的单身无房户；
　　（3）申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）；
　　（4）家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60％（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）。
　　10.“学生户口”指什么？
　　答：“学生户口”是指在杭就读大中专院校期间办理的集体户口。
　　11.“5年”的户籍年限如何计算？
　　答：“5年”的户籍年限可以累加计算，但申请时必须具有本市市区常住城镇居民户口。
　　12.一户“申请家庭”如何确定？
　　答：一户“申请家庭”包括以下三种情况：
　　（1）一对夫妻为一户申请家庭，属同一户籍内的直系血亲可作为申请家庭成员。
　　（2）离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权的，视作一户申请家庭。
　　（3）年龄在35周岁及以上的单身无房户，也视作一户申请家庭。
　　一户申请家庭只能购买一套经济适用住房。除未成年子女外，已作为申请家庭成员的以后不得再申请经济适用住房。
　　13.配偶在婚前已购买经济适用住房的，本人是否还可以申购？
　　答：由于一户申请家庭只能购买一套经济适用住房，因此，本人不能再申购经济适用住房。
　　14.哪些房产要纳入申请家庭房产建筑面积核定范围？
　　答：现有和已有过的下列房产都要纳入核定范围：
　　（1）承租的公有住房；
　　（2）已购买的房改房；
　　（3）按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房（如属货币安置未购买住房，以拆迁安置协议注明的安置面积为准）等；
　　（4）申请建造的批地建房，含“撤村建居”住房；
　　（5）通过购买、继承、赠与等方式取得的各类私有房产（包括住宅与非住宅）；
　　（6）军产房；
　　（7）已转让、赠与的所有房产（包括住宅与非住宅）。
　　15.婚姻状况变动涉及的房产面积怎样核定？
　　答：婚姻状况变动前，夫妻双方已享受的实物分房面积均按全部面积核定。实物分房以外的房产，属共同共有的，夫妻双方均按全部面积核定；明确属按份共有的，夫妻双方按各自份额核定面积。
　　16.2007年申请经济适用住房的人均年收入上限是多少？
　　答：杭州市统计局公布的2006年人均可支配收入是19027元，今年的人均年收入上限标准按照2006年人均可支配收入的60％确定，即11416元。（未完待续）