一、 通知
开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
除非发生不可抗力事件，购房者应在约定时间内到房屋所在地对房屋进行验收交接。
二、 验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
三、 提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》
《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。
四、 签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；
对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。
交房要具备哪些条件
按照市政府和房地产管理部门的规定，房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：
一、经建设工程质量监督机构核验合格。
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
二、住宅房屋所属的楼（幢）取得了市新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
三、办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。
实际上，只要取得“大产证”，就必须具备一、二所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋（一般以交钥匙为标志）的，买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前（在合同约定的交房期届满前）进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建住宅交付使用许可证和新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。
产权验收要注意哪些
开发商必须保证所交付的房屋产权清晰、合法，不存在产权纠纷和财务纠纷，不存在抵押权等他项权利，也不存在租赁关系和不合理的相邻关系。为此，购房者必须查验开发商提供的新建商品房房地产权证。
购房者首先应注意房地产权证的颜色是绿色还是黄色。绿色，说明该建设用地是通过出让或转让方式取得，购房者也可以获得绿色房地产权证（“小产证”）；黄色，说明该建房用地是通过划拨方式取得，购房者办理“小产证”时需补缴土地使用权出让金，才能取得绿色“小产证”。除非该证书有“新建商品房”注记（这说明该土地使用权为1994年12月31日前取得，该房屋列入市商品房计划，购房人申领“小产证”，不必补缴土地使用权出让金即可获得绿色房地产权证），不然的话，该房屋只能是非商品房（如经济适用房），买房人只能拿到黄色“小产证”。
其次，应注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，有无其他权利人，如有共有人，开发商（卖方）应提供共有权人同意出售的书面证明。另外，应注意所购买房屋在房地产权证中能否查到，如果查不到，说明该房屋尚未取得“大产证”，开发商在玩弄以桃代李的把戏。
最后，购房者应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利记载。如有，是否已为购房者知晓；如购房者不知，说明开发商欺骗买方，购房者应要求开发商限期清除，然后才能办理房屋交接手续。如果开发商不能清除设定于该房屋的他项权利，购房者可采取措施，要求法院撤销设定于该房屋的他项权利，或要求解除购房合同，赔偿全部损失。
预售商品房交付时面积增减的处理
购房人购房时与开发商签订的商品房预售合同第五条是关于购房人所购房屋实际建筑面积的确认和面积误差的处理约定。
购房人在开发商交付房屋时，应要求开发商出具房屋实测面积的依据（即房屋产权证上证明的房屋建筑面积的依据），确认产权证上证明的面积记载无误后，还要与合同约定的面积相比较，发现面积有增减，应按合同约定的方法处理。
房屋实际建筑面积的确认，应与产权证上记明的为准。如有差异，应按下列方法处理：
一、 建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，购房人按实结算房价款；
二、 建筑面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房，开发商应按合同约定，在购房人提出退房之日起三十天内将购房人已付款全数退还给购房人，并按签订合同时约定的利息率支付利息；
三、 建筑面积误差比绝对值超过3％时，购房人不退房，履行合同时误差面积的价款应按下列方法处理：
1、 产权面积大于合同约定面积时，建筑面积误差在3％以内（含3％）部份的房价款，
由购房人补足，超出3％部份的房价款，由开发商自行承担，产权归购房人。
2、 建筑面积小于合同约定的面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部份的房价款由开发商返还购房人，建筑面积误差比绝对值超过3％部份房价款由开发商双倍返还购房人。
四、 因设计变更造成的误差，双方不解除合同的，应签署补充协议，并按合同第十五条的约定处理。
建筑面积误差比的计算：

产权登记面积－合同约定面积 -----------------×100％
合同约定面积
五、 购房人与开发商在合同中约定的其他处理办法。
一般情况下，合同约定的面积与实际交房的面积都会有一定的误差，双方当事人在按上述方法处理达不成协议时，可按合同文本第十九条的约定解决纠纷。
公共设施验收标准有哪些?
对公共设施进行验收应注意以下几点：
一、 楼梯。标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，介面在15厘米以上，角度为45o；楼梯应设扶手。
公用走道和楼梯应符合消防要求。
二、 电梯。电梯台数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
三、 供水工程。公共供水是否正常，水压和水流状况，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀），还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
四、 供电工程。公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电的负荷数、电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
五、 供气工程。供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装），供气容量大小、管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
六、 停车场地。有无专用停放非机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同协定一致。
七、 公共绿地。小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准（30％），或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
八、 其他公共设施。有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
九、 房屋间距。房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
室内工程验收标准有哪些?
室内工程验收应把握以下几点：
一、 房屋结构
结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而为购房者所忽视或放弃，购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的型号、木材的等级及砖块的空实等。此外，还需把握以下几点：
1、 是否有钢筋外露；
2、 墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
3、 承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、 平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、生活动力线的设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
三、 层高
住宅层高较理想的高度应在2.8-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。《市住宅建筑设计标准》规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应低于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
四、 地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
五、 墙体
墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，,墙身是否笔直，有无倾斜。
六、 通风采光
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
七、 卫浴工程
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂缝、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
八、 厨房工程
厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
九、 水电工程
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路布排是否合理、安全、方便，开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。
十、 门窗工程
分户门是否牢固、安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度、材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便，密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
十一、私密性
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室的门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁、门窗的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。
十二、安全性
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
十三、电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
新建住宅配套设施验收标准有哪些?
按照市政府和市住宅发展局的规定，新建住宅配套必须达到下列要求后，方可交付使用：
一、 住宅生活用水必须纳入城市自来水网：使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。
二、 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。
三、 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有主管部门审批同意的实施计划，并经环保水利部门同意后，可在规定的期限内，采取临时性排放措施。
四、 住宅与外界交通干道之间有直达的道路联系。
五、 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。
六、 住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。
七、 住宅周围做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。
八、 在本市城市化地区进行住宅开发建设项目，其煤气设施的建设与其他市政、公用、电力设施一样，必须与住宅同步建设、同步竣工交付使用。
新建住宅达不到以上要求的，住宅发展局不予发放住宅交付使用许可证，市房地产管理局不予办理商品房注册登记手续，不能取得新建商品房房地产权证，公安部门不予办理入户手续。开发商擅自交付使用新建住宅，造成入住居民基本生活困难的，应当承担相应的民事赔偿责任。住宅建设管理部门未按规定对新建住宅交付使用实施监督管理，造成入住居民生活困难的，应当及时消除影响；造成直接经济损失的，应当依法赔偿，也就是说，如果未达到以上要求而住宅建设管理部门发放住宅交付使用许可证而造成入住居民直接经济损失的，应予赔偿。这就需要购房者对以上项目认真验收，同时加强对建设管理部门的监督。 准备篇 1.发展商交楼要提供“三书” 按穗建开(1999)350号文精神，发展商向购房者交楼时，必须同时向购房者提供由广州市建委统一监制的《广州市商品住宅交楼书》，购房者在收楼前，应先明确该物业是否已经 取得政府核发的《广州市商品住宅交楼书》，方可办理收楼手续。 另外，按穗国房字(1999)185号文要求，业主应与物业公司签订由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》，并接收由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证书》和《广州市商品住宅使用说明书》。 2.要计算好保修期 业主在收楼之前一定要注意计好商品房工程质量的保修期限，因为国家对于工程质量保修有明文规定，业主要懂得用法规保护自己，不要在入住后才发现工程质量有问题，然后再找发展商也是于事无补。 根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》(中华人民共和国国务院令第279号)第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。而业主在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。届时，在保修期限到达之前，可以再把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。 细节篇 业主在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以业主要记得留神。 1.门窗 检查门时最主要是看看开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。而检查窗时首先就是要看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙：窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。另外，试一试开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。最后就是要注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。 2.天花 首先看顶上有无裂缝，如果有，就要懂得判断严重程度：如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那该住宅就有严重结构性质量问题；另外要看顶部有无水渍、裂痕，如有水渍，就有渗漏之嫌；接着就要看顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等等，这些都是容易出现的质量问题。 3.地板 看看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大，特别注意柚木地板有无大片黑色水渍；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。 4.厨厕 注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜，不然水要流进居室内；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。 5.开关插座 记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。国家出台《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 工具篇 业主要检验以上的细节问题，可以在收楼时带备一定的小工具。 1.电笔或扁形三插头小电器 事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，或是可带一个扁形三插头小电器，如电吹风、电须刨等，插入屋内各个电源插座就可知道电源是否已全部接通。 2.小锤
用小锤仔细敲击需检查处，主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。 3.备忘贴纸 验楼时发现需要修缮的地方，除了填写维修单外，还可在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。 费用篇
在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下： 1.水电费周转金，多层住宅200元/户；高层住宅400元/户；水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。 2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户；高层住宅最高不超过1500元/户。 3.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案；业主以书面明确不进行装修的，不必缴交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业主。 4.公共设施费用，在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取：A、公共防盗门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。 另外，如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用，应引起业主注意：(1)、供水、供电一户一表(含抄表装置)设备；(2)、信报箱、通邮费；(3)、电话管线费；(4)、装修管理费。 收楼日带齐装备验楼
常见瑕疵一检即知 近日又有不少新楼相继交楼，业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：验楼。如果疏忽大意，没有及时发现问题，到人住后才要翻修就费时失事了。通常发展商会指定一段时间给业主验楼，如果发现物业有明显损坏会作交楼标准修妥。那么，如何做好验楼呢？ 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。
6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 最易出问题的几处地方简易检验： 1、浴室、厨房去水位斜度能否将积水流走。
检验法：即场倒水检验。
2、浴缸有否渗水？
检验法：一些细微裂痕可能难以用肉眼发现。往浴缸放一缸水，并在水平线附近留下标记，第二天再去查看水位，因蒸发作用可能水位会轻微下降，但如果下降太明显可能就是浴缸渗水。
3、地台是否平直？
检验法：不能光看表面，尤其是铺了长条木地板，可能遮掩了不平的地台。细心轻敲地板，如有空洞的回音，便可能是地台不平。
收楼必看20个细节
１、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。
２、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
３、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？
５、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
６、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
７、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
８、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
１２、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
１３、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
１４试煤气热水器开关是否妥当？
１５、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
１６、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
１７、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
１８、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
１９、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
２０、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜