一、物业公司与业主的法律关系分析

    1、物业服务合同性质

    在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业服务合同为表现形式。物业服务合同作为一种新型合同，理论界及实务界对其性质认识不同，这也导致了实践中对物业合同纠纷案件法律适用的困难。但究其本质，物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

    同时，物业服务合同也受《物业管理条例》等专业法规的调整。

    2、物业服务合同中业主的权利义务
   
    根据《物权法》、《物业管理条例》等规定，在物业管理活动中业主对于物业公司的管理一般享有以下几类权利：按照物业服务合同约定，接受物业公司提供的服务；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

    在物业管理活动中业主作为物业公司的相对方必须履行以下几类义务：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规约；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

    物业公司在签订《物业服务合同》时可以把上述业主的权利义务进行细化补充，作为服务合同的一方当事人，业主在签署合同后即享有相应的权利，承担相应的义务。

    3、物业公司的权利义务

    根据《物权法》、《物业管理条例》等物业法规，及与业主签订的《物业服务合同》，物业公司一般享有以下权利：根据有关法律法规并结合实际情况制定管理办法；依照物业服务合同和管理办法对物业实施管理；依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费；有权要求业主、业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务。

    在物业管理中，物业公司承担相应的以下几类义务：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；根据业主委托管理建筑区划内的建筑物和附属设施；协助做好物业管理区域内的安全防范工作。接受业主和业主委员会的监督； 其他合同约定或法律规定的义务。
   
    二、纠纷分析

    物业管理过程中，因为物业公司与业主权利义务的对立性十分容易导致纠纷的产生，从近年来的物业纠纷统计来看，物业服务纠纷主要集中在以下几个方面：（1）物业费纠纷，业主因为各类原因拒交或拖交物业费；（2）业主对其建筑物专有部分或共有部分行使权利不当而造成的纠纷；（3）人身、财产的安全事故纠纷。现就这三类高发纠纷进行分析：

    1、物业费纠纷的处理

    收取物业费是物业公司享有的权利，及时缴纳物业费是业主的义务，这是依据物业法律、法规、管理规约及物业服务合同共同决定的。物业费是物业公司提供服务的一种对价，业主应及时缴纳。在物业管理实务中，业主往往以各种理由拖欠、拒交物业费，对此物业公司应依据合同约定或者法律的规定，采取合法程序保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主缴纳，与业主直面沟通，书面催缴，向法院提起诉讼等。相关法规已作出明确的规定，对物业公司收取物业费的权利予以保障，2009年5月15日颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

    但在选择提起诉讼前，物业公司应分析业主拖欠、拒交物业费的理由是否合理充分，是否属于物业公司的违约情况。根据合同相对性，业主如果以开发商或其他第三人的过错作为拒交理由，明显不会得到法院的支持；如果以无需接受物业服务等自身原因作为理由，也不能得到法院的支持；但如果是以物业公司未按合同履行相关义务作为理由，那业主是合法行使合同履行抗辩权，可能得到法院的支持，此时物业公司应慎重分析，合理采取措施，避免矛盾激化。物业公司在催缴物业费的过程中不能采取过激的单方行为，例如停水停电等，物业公司仅仅是代收水、电等公共服务费，本身并不是提供公共服务的主体，不宜采取此类措施。建议在与业主签订物业服务合同时，即明确罚则。

    2、业主行使权利过当导致的其他纠纷处理

    根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在行使这些权利的时候，同时也受到相关法律、法规和管理规约的约束，不得损害其他业主的合法权益，不得妨害正常的物业管理秩序。

    业主如果有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为，是对建筑区域内其他业主合法权益的损害，根据相关规定，受侵害业主、业主大会和业主委员有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并可以依法向人民法院提起诉讼。当然其他业主还可以依据物业服务合同，要求物业公司出面维持建筑区域的环境和管理秩序。

    收到此类投诉，或主动发现这些现象后，物业公司应立即书面制止实施此类行为的业主，并及时向相关行政管理部门报告，最后物业公司还可以违约向人民法院提起诉讼，要求实施此类行为的业主承担相应责任，维持物业管理的正常秩序。

    3、人身、财产安全事故的纠纷处理

    首先需要对具体发生的安全事故进行归责分析，是否因物业公司的管理不善、未完全尽职履行合同义务引起。管理区域内的建筑物和附属设施，做好区域内的安全防范工作，保障区域的管理秩序，这是一般物业服务合同约定的物业公司应履行的主要义务，因此，在物业管理实务中，判断物业公司是否提供了合同约定的服务、是否构成违约，关键就在于物业公司对区域内的管理是否到位，安全防范工作是否完善的判断上。

    例如，物业公司在属于其管理、维护的范围内，应尽到合理限度的安全保障义务，定期检修，确保区域内路面、建筑物、附属设施等的安全性能，特殊情况下设立警示标志，以确保业主及其他人的安全；物业公司还应尽善良管理人额一般注意义务，配备值班人员、巡逻人员，采取一定的保安措施，并在特殊情况下加强注意义务，以确保业主人身及财产的安全等。如果物业公司未按合同约定提供上述服务而导致了安全事故的发生，则物业公司应按《物业管理条例》第三十六条规定及物业服务合同约定，依法承担相应的责任。

    如果物业公司已按合同提供了约定的物业服务，尽到了自己的安全保障义务，则不用对此之外引发的人身、财产安全事故承担责任。

    三、法律建议

    1、合同约定中对风险的规避

    细化双方的权利义务，明确对方违约时可采取的措施；

    就特殊的服务项目单独签订委托合同。

    2、实务操作中对风险的规避

    在实际操作中应注意相应的证据留存，一边在物业纠纷中物业公司被要求承担举证责任，证明自己尽责按合同履行义务，主要从以下几个方面证明：（1）小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。（2）各种制度是否健全及遵守情况。（3）必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。（4）在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。