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杭州物业管理问答
   

业主大会作出决定应以多少比例通过？
业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。业主大会筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
 如何划定物业管理区域？
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
 业主委员会备案需要提供哪些资料？

《浙江省物业管理条例》第十四条规定：“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：1、业主大会会议记录和会议决定；2、业主大会议事规则；3、业主公约；4、业主委员会委员的名单。所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。”

 业主委员会是个什么性质的组织，并有哪些职责？
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(4)监督管理规约的实施；
(5)业主大会赋予的其他职责。
 业主大会会议召开的形式有哪几种？

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

 在什么情况下应该召开第一次业主大会？
物业管理区域具备下列条件之一的：
(1)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
(2)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
 业主大会由哪些人员组成，哪些事项由业主共同决定？
物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，下列事项由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改管理规约；
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(4)选聘和解聘物业服务企业；
(5)筹集和使用专项维修资金；
(6)改建、重建建筑物及其附属设施；
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施由谁维护？
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
上述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
 属于全体业主所有的供水、供电等设施设备的维修、更新、养护责任及相关的费用由谁承担？
《浙江省物业管理条例》第四十三条规定：“物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。
 物业管理用房的配置比例是多少?
《浙江省物业管理条例》第二十七条规定：“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。”
 物业小区的业主能否进行自治管理？
《浙江省物业管理条例》第六十条规定：“业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。”
 业主、非业主使用人能否改变物业的设计用途？
《浙江省物业管理条例》第四十一条规定：“业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。”
 保修期限和保修范围的房屋维修责任和费用由谁承担？

《浙江省物业管理条例》第五十一条规定：“建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。”

 住宅物业的最终用户如何确定？
《浙江省物业管理条例》第三十五条规定：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：1、专有部分以单个业主作为最终用户；2、部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；3、全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。”
 业主委员会能否作为诉讼主体？
《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”
 《浙江省物业管理条例》何时正式实施？
《浙江省物业管理条例》经浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，于2006年10月1日正式实施。
 对实行酬金制和包干制收费方式的，物业管理企业应报送、公布哪些收支帐目?
物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建帐立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共 用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
 物业管理服务费何时开始计收？
物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)可以领取钥匙次月起计收。
 业主以业主大会或者业主委员会名义从事违反法律、法规活动的，应承担何种责任？
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
 业主大会筹备组如何成立？并做好哪些筹备工作？
物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。社区接到通知后 30 日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。筹备组由社区代表 1 名、业主 3 名、建设单位代表 1 名组成；社区、建设单位各 1 名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组应当做好下列筹备工作：

(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(2) 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》 ( 草案 ) 和《业主公约》 ( 草案 ) ；

(3) 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(4) 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

(5) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

 业主委员会任期届满后不能及时换届怎么办？
业主委员会任期届满换届的，在届满 2 个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下，区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后 2 个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
 业主委员会委员在任期中因缺额人数超过委员总数一半以上或其它原因不能正常履行工作的，应怎么办？
业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2 个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。
 业主委员会委员当选的条件？
业主委员会委员应当符合下列条件：

(1) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(2) 遵守国家有关法律、法规；

(3) 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

(4) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

(5) 具有一定组织能力；

(6) 具备必要的工作时间。

 业主委员会委员如何产生？

业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。业主委员会由5人以上单数组成，根据物业管理区域的具体情况确定人数。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的差额选举办法重新选举产生，补足应选人数。

 在召开业主大会会议和选举业主委员会过程中，业主应如何规范自己的行为？
社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，业主不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。业主大会形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
 物业管理服务费用的计费方式有哪几种？
有包干制和酬金制两种。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

普通住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成一般包括几部分？
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
(4)办公费用；
(5)物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧；
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(7)经业主大会同意的其他费用。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

 目前，杭州市普通住宅小区公共性业主管理服务收费分为几个等级，基本收费标准分别是多少？

根据杭价服(2005)307号文件，分为甲、乙、丙、丁四个等级。中准收费标准有电梯住宅分别为每月1.20元/建筑平方米；每月0.90元/建筑平方米；每月0.65元/建筑平方米；每月0.50元/建筑平方米；无电梯住宅分别为每月1.00元/建筑平方米；每月0.70元/建筑平方米；每月0.50元/建筑平方米；每月0.40元/建筑平方米。上述收费标准可上下浮动20％；各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用。

 电梯、增压水泵等高耗费设施设备的能耗如何分摊？

电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。

 物业管理服务费如何定？

物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

 业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么办？

业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。

 物业管理企业可否利用物业设置经营性设施？

物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续，其经营性收入应专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。

 物业管理企业自行提供物业管理服务合同约定之外的服务，业主是否应该支付费用？
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
 实行物业管理的区域，保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修费用列支的途径：
(1)已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；
(2)公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；
(3)未出售的公有住房，从房屋租金中列支；
(4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
 业主在物业管理活动中，履行哪些义务？
(1) 遵守业主公约、业主大会议事规则；

(2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5) 按时交纳物业服务费用；

(6) 法律、法规规定的其他义务。

 什么是物业管理？
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
 业主做为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有哪些权利？
(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4)参加业主大会会议，行使投票权；
(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(6)监督业主委员会的工作；
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10)法律、法规规定的其他权利。
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