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杭州市市区房改房上市交易指南
一、 房改房上市交易政策介绍
1、问："房改房上市交易"中所称的"房改房"指的是哪几种住房？
答：（一）房改房 -- 职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。（二）经济适用住房 -- 职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房（安居房、解困房）等。（三）集资房 -- 国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。
2、问：上市交易的房改房必须权属清晰，"三证"完备, "三证"为哪三证？
答：房屋所有权证、土地使用权证和契证。
3、问：出售房改房时原产权单位是否享有优先购买权？
答：（一）和原产权单位事先有约定的，原产权单位可享有优先购买权。（二）出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。
4、问：处于哪几种情况的房改房须暂缓上市？
答：（一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。（二）擅自改变房屋使用性质的房改房。（三）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外。（五）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。
5、问：房改房上市交易的形式有哪些？
答：（一）转让（包括买卖、交换、赠与或其他合法方式）。（二）抵押。职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处理所抵押的房改房，所得的价款在按规定缴纳有关税费后，优先受偿。（三）租赁。出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续，并缴纳相关税费。租金收入在扣除相关税费后归个人所有。
6问：房改房转让时，房屋所有权和土地使用权是否同时转让？
答： 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（即土地使用权证上载明的土地分摊面积）同时转让。
7问：职工、居民的房改房上市交易后可否再按成本价购买公有住房、再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房？
答：职工、居民的房改房上市交易，不得造成该户职工家庭新的住房困难，交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。
8、问：职工、居民出售房改房的收入归谁所有？
答：职工、居民出售房改房的收入，在按规定缴纳税费后，归职工、居民个人所有。
9、问：一户购买二套房改房上市交易有什么规定？
答：一户购买二套房改房的，购房面积按二套合并计算，超过标准面积部分须按房改商品价补足房价款后，方可准入上市。二套均为房改房的购房户凭市房改办审核的处理意见书，向原售房单位缴纳补足的超标准部分面积房价款；一套为房改房，一套为解困房、安居房的购房户向市财政局农税征收中心缴纳补足的超标准部分面积房价款。
二、 房改房上市交易税费政策介绍
职工、居民转让房改房，按规定缴纳的有关税费有：综合税（营业税、城市维护建设税、教育费附加）、契税、印花税、土地出让金、所得收益等。
其中：获取房改房的一方要按规定补交土地出让金（划拨地块）或相当于土地出让金的价款（出让地块）。由房屋座落的土地等级和房改房土地使权证书上所载的分摊面积，按定额标准计算缴纳，实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数。（土地等级划分标准、实际使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出让年期一般定为70年，从房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均从1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按实际竣工年份起算。实际出让、转让年期根据总年期扣除签定出让、转让合同之前已使用的年期数计算。） 土地出让金缴纳标准元/平方米 土地等级 一 二 三 四 五 六 七 八 缴纳标准 600 500 400 300 200 100 80 60 年期修正系数的参考标准 出让年期 70-66 65-61 60-56 55-51 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20以下 修正标准 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50
（1） 问：房改房买卖行为应如何缴纳有关税费？
答：卖方应缴的税费有：（1） 综合税：税率为5.55%。出售购买并居住超过一年的房改房可以免征综合税；不足一年的按出售价款（低与评估价的按评估价，下同）减去购入原价的差额缴纳综合税。（2） 印花税：按出售价款的0.05%缴税。（3） 所得收益：出售价款（不包括原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款），小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3倍的，免所得收益；大于1.3倍，小于1.6倍的部分，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例缴纳所得收益。 房改房交易住房标准价款 （万元） 职务等级 一般干部 科级干部 处级干部 副局级干部 局级干部 1.3倍 27.3 31.2 35.1 39.0 46.8 1.6倍 33.6 38.4 43.2 48.0 57.6 买方应缴的税费有：（1） 契税：按出售价款的1.5%缴纳。（2） 印花税：按出售价款的0.05% （3） 土地出让金：土地分摊面积*土地等级标准金额*年期修正系数
三、房改房交易实例介绍
实例一：小王是单位的一般干部，有采荷小区X幢2单元301室房屋一套，面积64.5平方米，95年参加房改，99年11月以21万元的价格卖于小张。此房屋评估价为22.4万元，土地等级为二级，土地使用权证上所载土地分摊面积为6.7平方米，问买卖双方应缴纳少税费？
答：卖方小王应缴纳的税费有： 1、 综合税：因小王购买并居住此房已超过一年，综合税免缴。 3、 印花税：224000元×0.05%=112元 4、 所得收益：评估价低于27.3万元，免缴所得收益。买方小张应缴纳的税费有： 1、 契税：224000元×1.5%=3360元 2、 印花税：224000元×0.05%=112元 3、 土地出让金：6.7×500=3350元小王应缴纳112元，小张应缴纳6822元，买卖双方须缴纳的税费共计6934元。
实例二：老刘是单位的处级干部，有东三弄7幢X单元402室房屋一套，面积91平方米，个人出资扩面1平方米，金额3300元，99年8月1日参加房改，和单位签订了公有住房买卖协议书，房改价为2.4万元。2000年3月1日以42万元的价格卖给小谢，评估价为48.9万元。土地等级为一级，土地分摊面积为11.57平方米，问买卖双方共须缴纳税费多少元？
答： 卖方老刘应缴纳的税费有： 1、综合税：因老刘出售的房改房购进并居住不足一年，应按规定缴纳综合税。（489000元-3300元- 24000元）×5.55%=25807.5元 2、印花税：489000元×0.05%=244.5元 3、所得收益：因为老刘为处级干部，故所得收益的计算方法为：（489000元-3300元-432000元）×50%=26850元（432000元 - 351000元）×25%=20250元共须缴纳所得收益47100元。
（2）问： 房改房交换应如何缴纳税费？
答：房改房交换包括房改房与房改房、房改房与私房、房改房与商品房等交换行为。交换双方互为买方和卖方。 1、 综合税：交换购买并居住超过一年的房改房可以免征综合税；交换购买并居住不足一年的房改房按交换房屋评估价减去购入原价的差额缴纳综合税，税率为5.55%。 2、 印花税:双方各按两套交换房屋评估价之和的0.05%缴纳。 3、 契税：由房屋评估价较低的一方根据交换房屋的差价，按3%的税率缴纳。 4、 所得收益：交换房屋的评估价(不含原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款)，小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3倍的，免缴所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例缴纳所得收益。 5、 土地出让金：房改房与房改房交换的双方各按交换所得房屋的土地等级、分摊的土地面积（房改房土地使权证书上所载面积）(实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数)，按定额标准计算缴纳土地出让金；房改房与私房、房改房与商品房交换由承受房改房的一方缴纳土地出让金。
实例三：小赵是单位的一般干部，拥有胭脂新村3幢X单元706室房屋一套，面积70平方米，95年10月参加了房改。老胡家住金都新城X幢3单元302室，面积112平方米，是单位的科级干部，于99年11月参加了房改。购入原价为77980元（其中以商品价买入部份为60380元），二人于2000年3月签定交换协议，小赵房子的评估价为24.6万元，土地等级为一级，土地分摊面积9.7平方米。老胡房子的评估价为313360元，土地等级为五级，土地分摊面积17.4平方米，二人按评估价格交换住房，小赵再付给老胡差价67360元。双方应如何缴纳税费？
答：小赵应缴的税费有： 1、综合税：因小赵95年参加房改的，离交换住房的时间已超出了一年，所以免缴综合税。 2、印花税：246000元×0.05%=123元 313360元×0.05%=156.68元 3、所得收益：因小赵房子的评估价低于27.3万元，所得收益免缴。 4、契税：67360元×3%=2020.80元 5、土地出让金：200×17.4元=3480元老胡应缴的税费有： 1、 综合税：因老胡购买并居住不到一年就与小赵交换住房，应缴综合税为（313360-77980）×5.55%=13063.59元 2、印花税：246000元×0.05%=123元 313360元×0.05%=156.68元 3、 所得收益：（313360元 -60380）< 312000元,所得收益免缴. 4、 土地出让金：600×9.70=5820元小赵应缴纳5780.48元，老胡应缴纳19163.27元，双方须缴纳的税费共计24943.75元。
实例四：某单位处级干部张XX，拥有大营盘8号X单元202室房改房一套，面积87.48平方米。98年7月1日以房改成本价买入。99年12月1日与某房地产开发公司签定交换协议，交换御跸苑4幢X单元502室自管房一套。房改房评估价为406000元，土地等级为二级，分摊面积为12.5平方米。自管房评估价为425000元，张XX支付房地产开发公司差价款19000元。问双方各需缴纳多少税费？
答：张XX应缴纳的税费有： 1、 交换时间与原购入时间相差超过1年，综合税免缴。 2、 契税按交换差价缴纳：19000×3%=570元 3、 印花税按两套房子的评估价缴纳: 406000×0.05%=203元 425000×0.05%=212.5元 4、 因交换所得为单位自管房，无须缴纳土地出让金。 5、 房改房评估价超过处级干部住房标准价款的1.3倍,要缴纳所得收益: (406000-351000) ×25%=13750元. 该房地产开发公司应缴纳的税费有： 1、印花税：按两套房子的评估价缴纳: 406000×0.05%=203元 425000×0.05%=212.5元 2、因交换所得为房改房，要补交土地出让金。 500×12.50=6250元 3、自管房交换，无须缴纳所得收益。张XX应缴纳税费14735.5元,房地产开发公司应缴纳税费 6665.5元。双方须缴纳的税费共计21401元。
（3）问：房改房赠与应如何缴纳契税？
答：赠与方应缴纳的税费有： 1、 免征营业税 2、 印花税：按房屋评估价格的0.05%缴税。 3、 所得收益:赠与房屋的评估价减去原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款，小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3倍的，免缴所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例缴纳所得收益。被赠与方应缴纳的税费有： 1、 契税：按房屋评估价格的3%缴纳。 2、 印花税：按房屋评估价格的0.05%缴纳。 3、 土地出让金
实例五：刘文，单位的一般干部，把自己大关东三苑5幢X单 元301室的房改房送与女儿刘玲玲，房屋评估价为175000元，土地等级为5级，土地分摊面积12.2平方米，两人共须缴纳税费多少元？
答：赠与方刘文应缴纳的税费有： 1、 印花税：175000×0.05%=87.5元 2、 评估价低于27.3万元,无须缴纳所得收益。受赠方刘玲玲应缴纳的税费有： 1、 契税：175000×3%=5250元。 2、 印花税：175000×0.05%=87.5元 3、 土地出让金：12.2×200=2440元刘文应缴纳87.5元，刘玲玲应缴纳7777.5元，两人须缴纳的税费共计7865元。 4、 房改房上市交易优惠政策为了鼓励房改房上市交易，自房改房上市交易之日起至新购买住房交易过户或预（销）售商品房合同备案之日止，对房改房卖方在前、后一年内重新购买住房的，新购房价款大于或等于首次房改房出售价款的，给予原缴纳所得收益额（不含大于住房标准价款1.6倍以上部分缴纳的所得收益，下同）90%的补帖；新购房价款小于首次房改房出售价款的，给予原缴纳所得收益50%的补贴。
实例五：实例二中的老刘在卖掉东三弄住房后，又在东三弄买了一套103平方米的房子，商品价格为56万元。问他能享受多少补贴？
答：新购买的商品房价款大于原出售的房改房价款，原缴纳的所得收益中20250元部分给予90%的补贴返还，26850元部分不再返还。 20250×90%=18225元老刘可享受18225元补帖。 | 
