租赁关系中的诉讼时效怎么算？长期不催缴租赁费用，还能获得法律保护吗？
作者：骆军军律师
我国民法典规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效，是能够引起民事法律关系发生变化的法律事实，又称消灭时效，是指权利人在一定期间内不行使权利，即在某种程度上丧失请求利益的制度。在长期租赁关系中，若土地承租方或租户长期未交租赁费用，而出租方又未及时催缴，相应的费用是否会因超过诉讼时效而不受法律保护呢？近日，北京市一中院审结了一起此类典型案件。
01 / 案情简介
东某村与王某签订《渔池承包（租赁）合同》，约定承包金按亩353元，每年承包金4094.80元，租期自1999年4月10日起至2029年4月10日止，承包（租赁）共30年。后2010年7月10日，王某（出让方、甲方）与邵某（受让方、乙方）签订《农村土地流转合同书》，约定将上述土地转租给邵某，流转期限为2010年4月10日起至2029年4月10日止，共19年。每年承包费交款时间为一月一日，即2011年1月1日交2011年的承包费4094.80元；2012年1月1日交2012年的承包费4094.80元，依次类推。该合同中，东某村加盖了公章，同意转租。后因邵某长期未支付承包费，东某村起诉至法院请求判令解除《农村土地流转合同书》并且归还实际占用土地，并支付2011年至2024年欠承包款61422元以及至实际归还土地之日的土地占用费。
02 / 以案说法
本案中，东某村与邵某就涉诉土地形成承包关系，双方应全面履行各自义务。邵某逾期支付承包金，依据《渔池承包（租赁）合同》的约定，东某村有权要求解除合同。
关于东某村主张的2011年至2021年期间的承包费是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”《渔池承包（租赁）合同》和《农村土地流转合同书》均约定承包金应按年支付，东某村主张诉讼时效应当自最后一期履行期限届满之日起计算。
分期支付的租金，不属于《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定的分期给付之债，而应认为属于定期给付之债，即每一期租金支付均可成立独立请求权，每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。本案中，东某村并未提交有效证据证明其向邵某催缴承包费，故对于2022年至《农村土地流转合同书》解除之日的承包费予以支持，对2011年至2021年期间的承包费，因已过诉讼时效，不予支持。
03 / 以案讲理
在土地承包和房屋出租等租赁法律关系中，承包方或承租方为获得土地或房屋等标的物的使用权而需按时支付相应对价，并按照约定使用、保管、维护标的物。发包方或出租方负有按时交付标的物、并保证标的物能正常使用的义务。
分期履行之债可以分为两类：
第一类是定期给付之债，主要是指继续性合同履行过程中随着合同履行持续定期发生的债务，此类典型债务有工资、租金、水电费、物业费等。《民法典》第721条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。定期给付的租赁之债在合同履行过程中不断产生，具有双务性，因此每一期债务均具有独立性，即每一期债权债务对应相应的给付和对待给付，每一期债权债务均成立一个独立的债权请求权，每一期债权请求权的诉讼时效期间需分别计算，如不及时主张，租赁前期的部分债权有经过诉讼时效的风险。
第二类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行，其特点是债务在法律行为发生时即合同成立生效时便已确定，而并非是在合同履行过程中不断产生的，典型债务有分期购车购房、分期还款等。此类债务虽然也表现为分期履行，但每一期债务履行并不能对应债权人相应的对待给付，债务具有同一性和整体性，彼此之间并不独立成立债权请求权。债务作为一个整体，可依照《民法典》第189条规定计算诉讼时效。
综上，在这里提醒大家：在出租房屋、土地等租赁法律关系中，如存在欠付租金的情况，作为出租人一方，要及时要求承租人支付欠付租金，即使承租人以各种理由迟迟不支付租金，也要留存好主张权利的相关证据，防止发生因主张权利不及时，而造成前期账期较长的租金超过诉讼时效的风险。
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