“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

2008年1月22日，原建设部发布了《房屋登记办法》，将城乡分割的房屋权属登记最终实现了登记办法统一、管理机构统一，具有里程碑式的意义。

 

    小产权房已经在中国现实社会经济生活中存在了十余年，2007年随着全国各地城市房价飞涨，引发席卷全国的小产权房社会问题的大爆发。这引起了国家机关和执政党的注意，并且关注程度不断升级，甚至列入中央人民政府国务院常务会议研究议程，成为国人关注重大社会问题。

    2007年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确提示：消费者不要购买在集体土地上建设的房屋。因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发；不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

    2007年12月30日，国务院发布国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”

   2007年12月31日，中共中央、国务院联合发布中发[2008]1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”

    尽管各地政府已高调勒令小产权房停工停售，国土资源部以及国务院等有关部门三令五申禁止城市居民购买农村小产权房，但小产权房还是面临禁而不止的局面，各级政府出台的各项针对小产权房的政策都没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。

    大范围的小产权房存在让购房者存在“法不责众”的心理。学者认为，小产权房目前处于进退两难的困境，其禁而不止的局面折射的是相关利益主体对一个规模近10万亿元的财富分配格局的博弈和重塑过程。

 

    三、城镇居民购买“小产权房”合同效力的认定基准

    自2007年以来，有关小产权房合法性的争议席卷全国，不绝于耳，可谓众说纷纭。人民法院和法官应当如何看待小产权房买卖合同的效力，如何裁决城镇居民购买小产权房合同纠纷案件？不无疑问。

    我们认为，小产权房开发和交易活动的违法性是明显的，对小产权房买卖合同原则上应当认定无效。主要理由如下：

     1、现行法律、法规和政策限制城镇居民购买包括私房和小产权房在内的农村房屋，合同当事人不适格，其交易行为自然应受到国家的否定性评价。

2、买卖标的物“小产权房”不合法。根据现行法律法规和政策规定，集体所有建设用地使用权流转受到严格的限制，有限的流转也必须是符合规划、依法取得的建设用地使用权，并不得用于商品住宅开发。

目前多数的小产权房开发，不但违反明令禁止集体土地不得作商品住宅开发的规定，而且开发出售者通常不具备正规房地产开发企业资质，没有开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案、商品房预售许可证等基本审批手续和资料，甚至直接侵占耕地建造。因此，除少数村集体经济组织经批准在集体土地上集中建设农民住宅楼，在安置过程中擅自扩大销售对象外，其他小产权房则多数应当依法认定为违章建筑，依法不得交易，严重者应依法拆除、没收，恢复耕地。

    综上，城镇居民购买合法建造于宅基地之上的一般农村房屋的合同尚且无效，更何况购买违法违规建造的违章建筑（小产权房），根据举轻明重之理，城镇居民购买小产权房的合同亦当然无效。因此，人民法院在审理城镇居民购买小产权房合同纠纷案件时，除非在判决前经县级以上人民政府对交易的小产权房办理了相关征地、补交土地出让金及规划验收等合法化手续，否则应依法认定交易合同无效。

     需要注意的是，在实践中应有区别地对待小产权房。通常小产权房由乡镇、村经济合作组织颁发产权证，但是在一些地方如四川省成都市等地正在实施农村土地整理措施，开展新农村建设和城乡统筹试验，对小产权房实施准合法化。如郫县团结镇的小产权房，由郫县建设局颁发《村镇房屋所有权证》，明确记载：房屋所有权在发生转移、变更、灭失、终结等情况，权利人应该在30日内持本证及相关证件到房屋所在地村镇房屋产权登记机关申请登记。可以“5年之内可以私人买卖”，只是要“交纳20％的交易税”。对已经政府审批合法化的小产权房，允许交易，应维护其合同效力。