房产交易违约责任

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房产交易违约责任

作者:骆军军律师

​​一、什么是违约责任

违约责任,是指合同当事人不履行或者不适当履行合同义务所应承担的民事责任。

二、违约的形式有哪些

按照违约行为发生的时间,可分为预期违约和届期违约。违约行为发生于合同履行期届至之前的,为预期违约。预期违约又作先期违约,包括明示毁约和默示毁约。当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同,或者以自己的行为表明将不履行合同,即构成预期违约。届期违约也是实际违约,是指合同履行到来期到来之后,当事人不履行或者不完全履行合同义务。

三、违约责任的承担方式有哪些

违约责任的承担方式主要有:继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。

1、 继续履行

继续履行是在合同一方当事人不能自觉履行合同时,另一方当事人有权要求违约方按照合同约定继续履行合同义务,或者请求人民法院、仲裁机构强制违约方按照合同约定继续履行义务。

2、 赔偿损失

赔偿损失是违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律或者按照合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围原则上以守约方的实际损失为限。

3、支付违约金

违约金是当事人在合同中约定或法律直接规定的一方违反合同时应向对方支付一定数额的金钱。这是违反合同可以采取的承担民事责任的方式,只适用于合同当事人有违约金约定或者法律规定违反合同应支付违约金的情形。如果当事人在合同中没有约定违约金,法律也没有规定违反合同应支付违约金的,则不产生违约金的责任方式。违约金如果是由合同当事人约定的,其数额的约定虽然属于当事人享有的合同自由的范围,但这种自由不是绝对的,而是受到限制的。

4、定金罚则

(1)根据《担保法》第 89、90、91 条规定,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回;给付

定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

(2)定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

(3)定金数额由合同当事人约定,但不得超过主合同标的额的 20%,这一规定是强制性规定。但值得 注意的是,当事人如果约定的定金比例超过了 20%,并不是整个定金条款无效,而仅是超过的部分无效。

(4)定金合同是实践性合同,以定金的实际支付为生效条件。因此,定金尚未实际支付,则定金合同不生效。例如,买卖双方约定定金 10 万元,但买方实际支付了 5 万元,后卖方拒绝出售,买方只能要求卖方双倍返还已经支付的定金,即卖方付给买方 10 万元。

(5)定金与订金的区别。定金是法律用语,是一种对债权的担保,适用定金罚则。订金通常被理解为预付款,无论是卖方违约还是买方违约,收取订金的一方只需如数退还,不存在双倍返还或被守约方没收的问题。与订金类似的还有意向金、诚意金、押金、预订款、订约金、保证金、担保金、留置金等。

(6)定金与违约金的区别。当事人既约定了定金又约定了违约金,当一方违约时,对方可以在定金条

款和违约金条款两者中选择之一适用。也就是说,定金和违约金不能同时并用。至于是选择定金条款还是

选择违约金条款,这一权利属于守约方。但是,当收受定金的一方违约时,守约方选择违约金条款后,并不影响其要求对方返还已付定金全额的权利。

(7)定金责任与赔偿损失的区别。定金责任不以实际发生损害为前提,定金责任的承担也不能代替损害赔偿。因此,在既有定金条款又有实际损害时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损害,对方可以请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

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