虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力认定

民间借贷的借款人到期无力归还借款时，与出借人虚构房屋买卖事实，采用套取银行贷款方式归还到期借款，再分期归还银行贷款。此种虚构房屋买卖套贷在实践中引发了以下民事纠纷：一是房价上涨，出借人（即名义买受人）受经济利益驱使，在借款人（即名义出卖人）还清银行贷款后，拒不返还房屋，甚至有的名义买受人擅自出售房屋或将房屋进行抵押贷款，借款人诉请确认双方之间的房屋买卖合同无效并请求返还房屋。二是由于贷款由出借人（名义买受人）向银行申请，当借款人（名义出卖人）无力按期归还银行按揭贷款时，银行向名义买受人主张债权，名义买受人起诉主张双方之间的房屋买卖合同以及与银行的抵押贷款合同均无效。

对于虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力如何认定问题，司法实践中有不同观点。

第一种观点认为，此类以虚假房屋买卖合同套取银行贷款的行为，是属于双方恶意串通、损害第三人利益的合同，应当认定房屋买卖合同和贷款合同全部无效。

第二种观点认为虚构房屋买卖关系和效力应当结合多种因素判定，即使房屋买卖合同无效，以虚假的房屋买卖合同为基础的贷款合同，因与房屋买卖合同是两个相互独立的合同，因此，并不必然导致贷款合同无效。

我们同意上述第二种观点。

首先应确定套贷行为是否存在，其后考察房屋买卖合同和银行抵押贷款合同的效力。当虚构房屋买卖套贷事实认定后，才能确定房屋买卖合同的效力。对于房屋买卖法律关系是否真实有效，应重点审查以下事实：

1.房屋买卖合同的约定。在正常的房屋买卖中，房屋位置、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，通常在房屋买卖合同中有明确约定。而对于套贷合同，由于其交易的虚构性，合同约定较为简单，有的甚至对关键合同条款也未作约定。

2.房款的实际支付情况。由于房屋交易金额较大，如系真实买卖，资金的流向一般有据可查。对于房款，特别是首付款的支付情况，不能仅以一方出具的收款收据为判断，而应审查实际的资金流向。对于以现金形式交付的大额房款，应审查资金的来源。

3.房屋产权证及相关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖，在房屋过户后，房屋产权证应由买受人保管。而在套贷情况下，由于交易系虚构，房屋产权证及相关房产资料一般由名义出卖人保管。此外，由于套贷的目的是使名义出卖人获取银行贷款，办理产权过户、缴纳交易契税等通常也由名义出卖人承担，相应的票据也常常保存在名义出卖人。

    4.当事人对交易细节的熟悉程度。真实的房屋买卖涉及利益重大，当事人一般对合同磋商过程，合同签订及房屋过户的时间、地点，房款支付的时间、地点、批次、金额、支付方式等交易细节印象深刻。而在套贷合同情况下，由于房屋买卖并未真实履行，当事人对此往往语焉不详。

    5.还贷的实际情况。在真实的房屋买卖合同中，应由买受人归还银行贷款。而在套贷合同中，由于交易系伪造，实际由名义出卖人按月归还贷款，通常表现为名义出卖人持有还贷卡，或者名义买受人逐月将还贷账单邮寄给名义出卖人。

    6.交易后房屋的实际居住情况。房屋出卖后一般由买受人实际居住，而在套贷合同中，房屋通常仍由名义出卖人实际控制。如果查实房屋买卖合同非当事人真实的意思表示，其目的在于套取贷款，此时可以认定房屋买卖合同无效。

关于房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同的关系，我们认为两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系，并不构成法律上的主从合同关系，房屋买卖合同的无效并不当然导致按揭贷款合同无效。