地下停车位的法律属性及权属界定

——王某某诉菏泽某景房地产开发有限公司车位纠纷案

裁判要旨

根据《民法典》第二百七十五条的原则性规定，区分车位类别界定其法律性质和产权归属，地面车位属于住宅小区全体业主共有，地下人防车位本质属性为国家战备设施，应当归国家所有，投资建设的房地产开发企业享有用益物权。

案件索引

一审：山东省菏泽市牡丹区人民法院(2020)鲁1702民初272号(2020年2月11日)

二审：山东省菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1717号(2020年7月3日)

基本案情

原告(上诉人)王某某诉称：2017年3月原告在被告的欺骗及强制下签订了地下车位认购协议书，约定原告认购涉案车位并缴纳认购金2万元，认购金缴纳后，原告才了解到涉案车位属于人防车位，被告对涉案车位并不拥有产权，无法办理产权证等事实，被告对此故意隐瞒显属欺诈。根据法律规定，人防车位属于人防工程的一部分，所有权属于国家，任何人不得进行买卖，故认购协议为无效协议。故请求原审法院判令：(1)确认涉案车位认购协议无效；(2)依法判令被告退还认购金2万元，并赔偿损失2400元。

被告(被上诉人)菏泽某景房地产开发有限公司辩称：涉案车位认购协议是双方根据实际情况进行协商约定的，属于当事人意思自治，是合法有效的协议，并未约定签订可以办理不动产产权车位的地下车位买卖合同；签订转让车位使用权协议书符合当地房地产发展实际情况，在菏泽市甚至在山东省不具备登记的操作条件。故请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：2017年3月26日，原告王某某与被告菏泽某景房地产开发有限公司(以下简称地产公司)签订地下车位认购协议书一份，协议约定：“一、乙方王某某认筹甲方地产公司开发的山东省菏泽市牡丹区曹州路某小区内指定地下停车位，选车位时按甲方提供面积为准。二、认购措施：本意向书签订当日乙方向甲方交付认购金贰万元人民币，签订此协议书后认购金不退还；每个车位按10万元执行；每个认购协议号仅限选购一个地下停车位。三、乙方对所选车位认同后，双方签订小区地下停车位确认书……”合同甲方加盖地产公司公章，乙方由王某某签字。2017年3月26日，原告向被告缴纳2万元，收款事由：车位(1－30001)，被告开具加盖其公司印章的收款收据。2019年10月涉案商品房办理交房手续时，地产公司通知王某某依据车辆认购协议前往售楼处挑选具体车位，并要求签订车位使用权转让协议书。而王某某等业主认为应当签订可以办理不动产产权登记的地下车位买卖合同，双方遂发生纠纷。

裁判结果

山东省菏泽市牡丹区人民法院于2020年2月11日作出(2020)鲁1702民初272号民事判决：驳回原告王某某的诉讼请求。

宣判后，王某某不服原审判决，提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2020年7月3日作出(2020)鲁17民终1717号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案的争议焦点是：(1)涉案地下车位认购协议书的法律性质及效力问题；(2)上诉人请求返还车位认购款2万元并赔偿损失是否具有正当的基础事实依据。

关于焦点一。关于认购协议的法律性质问题。根据2012年5月10日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，涉案车位认购协议书为预约合同。预约合同的法律性质不同于预售合同。对涉案认购协议的法律效力问题分析如下：第一，菏泽市人民防空办公室、菏泽市原规划局均出具书面证明，以及根据涉案地下车库建设工程规划许可证、防空地下室异地建设费缴款通知单、非税收通用票据等证据，可以证明地产公司交纳了人防工程异地建设费，属于异地建设人防项目，故涉案地下车库并非人防工程，而是经规划主管部门批准由地产公司投资建设的地下车库项目。第二，涉案车位属于地下停车位，并非占有业主共有的地面道路或者其他公共场地；经规划主管部门批准由地产公司投资建设，涉案商品房买卖合同未显示约定涉案地下车位已计入商品房公摊面积；业主亦未提供证据证明地产公司在销售房屋时将地下车位按公建面积分摊给了全体业主，或者将地下车位建设成本以分摊方式计入商品房销售价格。第三，鉴于预约合同、预售合同系两种法律性质不同的合同类型，目前尚无法律、法规等强制性规定明确要求签订预约合同需要事前取得预售(销售)许可证，即地产公司是否确定车位预售(销售)许可证并不必然影响涉案认购协议的法律效力。第四，涉案认购协议仅仅系约定在将来一定期限内订立车位销售合同的意向性协议，该预约合同并未约定涉案车位能否办理产权登记，故该项内容应当是双方进一步签订正式车位销售合同时应当协商确定的事项。综上，涉案地下车位认购协议书不符合合同无效的情形，应当是合法有效的。

关于焦点二。人民法院应当按照当事人起诉选择的法律关系性质和请求权基础事实进行审理，并作出肯定或者否定性裁判。本案中，王某某起诉认为涉案认购协议无效并要求退还车位款，鉴于当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，二审期间虽经法院释明上诉人仍不变更确认认购协议无效的诉讼主张，故上诉人基于认购协议无效导致退还车位款的诉讼请求依法不能成立。原判认定事实清楚，判决结果并无不当，二审依法予以确认。

案例注解

在建筑物区分所有权领域，车位的性质和权属问题十分重要，涉及全体小区业主的利益，必须规定清晰明确的具体规则。《民法典》第二百七十五条对车位归属问题进行了原则性规定，但是对于车位的法律性质及产权归属，是属于建筑物区分所有权的专有部分所有权还是共有部分所有权，现行法律及司法解释均未作出具体界定，导致司法实践中处理该类纠纷并无明晰的规则。因此，明确界定车位的法律性质和产权归属，可以为审判活动提供统一的裁判规则，保障公民的基本财产权益，更有利于优化完善我国的物权法制建设，保护人民群众的财产安全。

一、停车位的类别界定

车位是小区业主居住生活的辅助设施，法律性质上属于小区的配套设施。普遍而言，依据物理空间为基础进行划分，住宅小区的车位大致分为下面几种类型：

(一)地面车位

地面车位即露天车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。

(二)产权车位

依据车位的空间位置划分，与地面车位相对应的是地下车位。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，一般情况下区分为两种类型：产权车位和人防车位。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。

(三)人防车位

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。

(四)机械停车位

机械停车位是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位。目前，机械立体车位在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物，如何进行分户确权登记，分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等，至今尚无明确的法律法规或政策规定。

二、产权车位的权属界定

地面车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。根据《民法典》第二百七十四条规定，“业主共有的道路”应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地，包括但不限于首层架空层、屋顶平台等。同时，《民法典》和相关司法解释也规定，地面车位应当属于小区的全体业主共有，并无争议。

司法实践中，争议比较大的是(地下)产权车位问题。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据此条规定，产权车位的所有权归属要依据实际情况而定：如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。需要注意的是，产权车位如同房屋一样，需要办理权属转移登记并取得产权证书，以期确认业主实际取得所有权。但是，我国现行立法并没有对地下停车位的产权确认问题作出明确规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及该问题。加之规定的不统一性和确定标准的差异性，导致了业主与开发商纠纷不断。按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属最终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分界定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位理论上是在房屋正式销售之前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确。按照通常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，及建设单位因投资建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。这种车位具有构造上的独立性、利用上的独立性，可以明确区分并排他性使用。按照《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定的范围。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位的有效管理和利用。

《民法典》尊重契约精神，由当事人自行协商确认建筑区划内符合规划建设的车位归属问题。因此，在处理相关权属争议时，应当首先审查当事人之间是否存在关于车位权属的约定。但是如果建设单位和业主之间没有对此达成明确合意或者约定不明的，应当如何处理呢？立法没有明文规定。笔者认为，应当在查明事实的基础上，视不同情况分别处理：一是业主分摊建设费用类型。如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊或者开发商已将建设地下车位的成本核算进住宅开发成本中，以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。依据“谁投资谁受益”的原则，这类地下车位属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。二是开发商独立建设类型。如果车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有就是有理有据，实至名归。开发商可以向购房人出售产权，但原则上只能预售给本小区范围内的商品房预购人，且购房人可以办理产权登记。司法实践中如何区分上述情形最终认定确权呢？

最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建设单位对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

三、人防车位的产权归属

人防车位的产权归属及其利用等一系列法律问题，由于法律规定的不明确，由此导致的纠纷数量明显上升，且相关争议问题在司法实务过程中存在诸多不同的认识和裁判观点，此类问题是司法难点和热点问题，亟待解决。

(一)关于人防工程的产权归属问题

由国家投资单独修建的地下防空建筑(单建人防工程)，属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。对于该部分人防车位的产权归属，无论是法学理论界还是司法实务界，均存在比较大的争议。目前，根据法律规定和查询到的相关司法案例，一般情况下通常认定人防车位属于国防资产，即属于国家所有，但按照“谁投资、谁受益”的原则，开发建设单位可以进行使用管理、收益，即开发商只拥有使用权，不拥有产权。具体依据是《人民防空法》第五条第二款、第二十二条规定，以及《民法典》第二百五十四条第一款的规定，人防车位的所有权应当属于国家。新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据《民法典》规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。

(二)关于人防车位使用权转让的法律效力

关于人防车位使用权转让合同的法律效力，根据相关的司法案例，目前存在以下三种不同的司法观点：无效、有效、部分有效。笔者认为，人防车位使用权转让合同合法有效，理由如下：

首先，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》(中发〔2001〕9号)第十七条明确规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”该文件从国家法律、政策层面鼓励人防车位使用权依法进行“转让”。

其次，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要认为，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。也就是说，投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的；投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行的，人民法院不予支持。虽然《民法典》针对人防车位使用权的法律性质没有规定，但是《人民防空法》第五条却针对人防车位的投资使用权权益进行了明确规定，因此投资者针对人防车位享有用益物权。投资单位可以取得所投资的人防车位的使用权，仅仅是赋予了其取得权利的资格，并不意味着投资者凭借其投资行为就当然地取得了人防车位的使用权，成了人防车位的使用权人。作为一种用益物权，人防车位使用权的取得也应有一定的事实依据，通过一定的法律事实和法律程序而创设，并应符合物权的公示公信原则。人防车位作为一种国防战备设施，服务于国家战备需要，有别于普通民事财产。因此，为保障人防工程在战时满足人民防空的需要，利于平时的监督管理和有效维护，国家相关主管部门对人防工程的利用采取许可制，只有经过国家相关主管部门备案批准，颁发使用权证，使用人才能享有合法的人防车位使用权。因此，最高人民法院认为，人防工程平时使用权证书事实上发挥了确认人防工程使用权的物权凭证的作用，且据此将是否取得人防工程平时使用权证书作为是否享有合法使用权的依据。前述会议纪要将人防车位使用权认定为一种用益物权，并将人防工程平时使用权证书作为其为用益物权的凭证。笔者认为，根据物权行为与债权行为相区分的原则，是否取得人防工程平时使用权证书并不影响人防车位使用权转让合同的法律效力。

总的来说，结建人防车位的所有权和利用问题，涉案人防车位这一特殊不动产的归属、利用和交易流转，也是现实社会中车位所有权争议案件产生的根源，对此有必要在国家法律层面予以明确规制，以充分保障权利主体的基本财产权益。