民 事 判 决 书

（2012）甘民二终字第027号

上诉人（原审被告、反诉原告）：酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司。

法定代表人：周佰祥，该公司经理。

委托代理人：王晋双。

委托代理人：彭莹，甘肃和谐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：酒泉市金泉宾馆。

法定代表人：朱生荣，该宾馆总经理。

委托代理人：张卫东，甘肃竭诚律师事务所律师。

上诉人酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司（以下简称建鑫房地产公司）为与被上诉人酒泉市金泉宾馆（以下简称金泉宾馆）房地产开发经营合同纠纷一案，不服酒泉市中级人民法院（2011）酒民二初字第01号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建鑫房地产公司委托代理人王晋双、彭莹，被上诉人金泉宾馆委托代理人张卫东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年9月1日，金泉宾馆（反诉被告）作为甲方，建鑫房地产公司（反诉原告）作为乙方，双方签订了《联建协议》一份，约定：甲、乙双方经过充分协商，将属于甲方的位于酒泉市肃州区仓门街38号（原2号）的土地，约合10亩，以联建开发的形式修建综合楼。工程名称为金泉宾馆改造工程，工程地点肃州区仓门街38号。工程内容为框架结构四层，总建筑面积11980平方米；工程施工费用由乙方承担；开、竣工日期：2007年3月20日至2007年9月30日；联建形式：甲方提供土地，乙方提供前期工程费用资金。乙方承担工程建设，工程项目由乙方管理。返还比例：甲方按剩余利润的38％分配，乙方按剩余利润的62％分配；合同签订后，甲方将土地转让的相关文件手续移交给乙方，由乙方具体负责办理，甲方协助办理；费用承担：工程费用1920万元、土地出让金500万元由乙方负责，亏盈由乙方负责，甲方不再过问；甲方银行贷款210万元由甲方负责与银行联系、协调，乙方负责偿还，拆迁费310万元，由甲方负责搬迁，搬迁费用和住房由乙方负责支付和提供；违约责任条款约定：双方任何一方不得中途违约，如违约要赔偿由此造成的全部经济损失。协议签订以后，金泉宾馆即开始履行联建协议甲方义务，2006年12月30日，因金泉宾馆此前向市规划局报送了《关于市金泉宾馆整体改造的报告》，酒泉市城乡规划局以酒规字（2006）129号下发了《关于同意金泉宾馆修建规划的批复》。2007年1月11日，金泉宾馆取得了由酒泉市城乡规划局颁发的该工程的《建设工程规划许可证》。同年元月9日、10日，金泉宾馆将涉案开发的金泉宾馆《房屋产权证书》及《锅炉使用登记证》、他项权利证书移交给了建鑫房地产公司。金泉宾馆在对涉及开发的金泉宾馆部分房屋进行拆除的过程当中，由于建鑫房地产公司对涉及拆迁范围内住户的安置、拆迁费用的补偿等问题未得到落实，使得双方《联建协议》约定的“金泉宾馆改造工程”拖延至今未得到开发。

原审另查明：以双方当事人在2006年9月1日签订的《联建协议》的约定，建鑫房地产公司自2006年9月8日至2007年5月30日替金泉宾馆偿还银行借款3554746.91元。此外，自2006年9月12日至2008年9月19日金泉宾馆向建鑫房地产公司借款880000元。

原审又查明：本案金泉宾馆因与陈益民之间进行商品房预售发生纠纷，陈益民提起民事诉讼，该院调解书确认金泉宾馆给付陈益民各项费用合计413800元，限2007年7月20日之前偿付完毕。逾期后经依法督促，金泉宾馆未能偿还债务。2007年12月17日，该院向金泉宾馆下达了（2007）酒执字第47号民事裁定书，对金泉宾馆所属肃州区仓门街2号5906平方米的土地使用权予以了查封。其后，金泉宾馆履行了部分还款义务。2008年3月19日，该院执行局在督促金泉宾馆履行还款义务时，本案建鑫房地产公司愿意替金泉宾馆担保，偿还所欠陈益民的债务，但又提到暂时资金周转困难，请求迟延给付，但一直未予给付。2008年9月18日，该院（2007）酒执字第47—1号民事裁定，查封了金泉宾馆所有的位于酒嘉公路的土地使用权，同时裁定解除了对金泉宾馆所属肃州区仓门街2号5906平方米的土地使用权的查封。2009年5月20日，金泉宾馆与陈益民达成了执行和解协议。该院裁定终结了双方之间的执行程序。

原审还查明：金泉宾馆在本案庭审以后，向该院递交了“撤回部分诉求申请书”，申请撤回要求建鑫房地产公司因违约给其造成的全部经济损失3284044元的诉讼请求。

原审法院认为：金泉宾馆与建鑫房地产公司所签《联建协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效。该协议对联建开发建设项目中各自的权利、义务及开工、竣工的时间、联建形式、拆迁与安置及相关费用的承担、金泉宾馆所欠部分债务的承担、相关文件及手续的移交、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，金泉宾馆在《联建协议》约定的工程项目开工前，即履行了土地使用权审批、工程项目申报、获得规划许可、移交产权证书等工作及义务。但建鑫房地产公司除以《联建协议》的约定替金泉宾馆偿还了债务外，对于还应履行的搬迁费用的支付、搬迁住户房屋的提供、工程费用的筹集落实等事宜，均未履行。使得本应按合同约定在2007年9月30日竣工的工程开发项目，至今仍然未得以开工建设。在合同履行过程当中金泉宾馆曾多次督促建鑫房地产公司尽快筹措资金，建鑫房地产公司也曾承诺筹措开发资金，但建鑫房地产公司的行为表明，其并未积极履行双方签订的《联建协议》约定的义务，使得本应依约如期竣工的开发项目搁置多年。为此，建鑫房地产公司应当承担相应的违约责任。金泉宾馆主张双方签订的《联建协议》已经无法继续履行，合同目的无法实现，应当予以解除并由建鑫房地产公司返还相关权利证书的诉求，有合同及法律依据，应当予以支持。建鑫房地产公司反诉主张联建项目至今不能开发是因金泉宾馆债务诉争，所开发土地被依法查封所致，但依法查封土地使用权的时间是在双方签订《联建协议》约定的开发项目竣工以后，并未对建鑫房地产公司开发联建项目受到影响；建鑫房地产公司主张已经如约支付了联建项目约定的拆迁费用，但并无证据表明建鑫房地产公司履行了拆迁费用支付、向拆迁户提供临时住房的义务；建鑫房地产公司主张拆迁费用已经支付给金泉宾馆，双方口头约定应当由金泉宾馆代替建鑫房地产公司履行拆迁费的支付义务，现拆迁费用没有向拆迁户支付责任也应当在金泉宾馆，为此，金泉宾馆并不认可，并无证据表明双方曾约定由金泉宾馆代替建鑫房地产公司向拆迁户支付拆迁费用，也无证据表明被告将拆迁费用已经支付给了金泉宾馆，且建鑫房地产公司在反诉状当中表述并认可建鑫房地产公司为金泉宾馆偿还的债务数额443万余元当中不存在支付拆迁费用，而双方签订的《联建协议》中约定的拆迁费用支付的义务是由建鑫房地产来履行，故建鑫房地产公司反诉请求继续履行双方签订的联建协议，由金泉宾馆移交建筑物、移交土地、给付76万余元的主张无事实及法律依据，依法不应予以支持。建鑫房地产公司反诉主张由金泉宾馆赔偿利息损失的问题，涉及建鑫房地产公司在反诉当中要求继续履行合同，不要求退还替金泉宾馆偿还的债务。但依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或赔偿损失。本案建鑫房地产公司虽然未提出返还投资款项的主张，但本案属于依法解除合同的情形，应当对合同解除后的遗留问题依法进行处理，即依照双方签订的《联建协议》建鑫房地产公司替金泉宾馆偿还的银行借款3554746.91元，金泉宾馆应当返还建鑫房地产公司；对于利息损失问题，双方未约定，应当由金泉宾馆承担资金占用期间的银行同期贷款利息。关于金泉宾馆向建鑫房地产公司的借款880000元，与本案双方签订的《联建协议》不属同一法律关系，应当另行解决。金泉宾馆申请撤回要求建鑫房地产公司因违约给其造成经济损失的诉讼请求，该请求不损害国家、集体和他人的合法权益，应当予以准许。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项、（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条的规定，判决：一、解除酒泉市金泉宾馆与酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司于2006年9月1日签订的《联建协议》。二、酒泉市金泉宾馆返还酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司基于《联建协议》替酒泉市金泉宾馆清偿的银行借款3554746.91元，并按人民银行同期流动资金的贷款利率承担自还款之日至实际清偿之日的利息。限判决生效后十日内履行完毕。三、酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司返还酒泉市金泉宾馆房屋产权证书三本（酒房证私字第4431-1号、酒房证私字第4432-1号、酒房证私字第4433-1号）、锅炉使用登记证三份（锅甘F0077号、锅甘F0078号、锅甘F0079号）、他项权利证书一本（酒国土城他项2003字第0038号），限判决生效后十日内履行完毕。四、酒泉市金泉宾馆与酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。一审案件受理费33072元，反诉费25618元，合计58690元，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司承担35214元，酒泉市金泉宾馆承担23476元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

建鑫房地产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定主要事实不清、采信证据错误。

1、上诉人的义务，诸如搬迁费用的支付、搬迁住房的提供、工程费用的筹集落实等事宜，均要以被上诉人履行取得拆迁许可证、与被拆迁户达成拆迁安置协议、将地上附着物予以拆除、移交没有权利瑕疵的土地转让手续等相关前置程序后，才能得以实现。正是因为被上诉人未成就其先行义务，直接导致上诉人无法履行合同约定的相关义务，造成建设项目未得以开工的责任在被上诉人而非上诉人。

2、《联建协议》签订后，上诉人积极履行合同义务，按照《联建协议》约定，代替被上诉人偿还银行贷款355万多元，(超过合同约定的210万元)及搬迁费用88万元，共计支付443万余元。其目的就是要让被上诉人还清贷款、安置拆迁户，扫除开工前的一切障碍，尽早开工建设。上诉人是以实际行动积极履行合同义务，被上诉人是本案合同的真正违约方。

3、原审判决认定：“88万元是借款，与本案不属于同一法律关系，应当另行解决”。原审判决否定该笔款项与《联建协议》的法律关系，对该笔款项的产生背景及原因未作考虑。正是基于双方存在的联建事实，为尽早实现合同目的，上诉人才向被上诉人支付该笔款项。脱离了《联建协议》，88万元便丧失了支付的基础。故该88万元与本案是同一法律关系、本应当在本案中一并解决，但原审判决让上诉人另行解决，增加了上诉人诉累。

4、原审法院认定：“合同签订后，金泉宾馆即履行了土地使用权审批、工程项目申报、获得规划许可、移交产权证书的工作及义务”，该认定毫无依据。虽然被上诉人取得了规划许可，但被上诉人却未按合同约定，将该规划许可证和土地使用权审批手续及其他相关法律文件，移交给上诉人。且在一审庭审中被上诉人并没有向法院提交向上诉人移交该相关手续的证据，原审判决对这一主要事实的认定违法。

5、原审判决认定：“依法查封土地使用权的时间是在双方签订《联建协议》约定的开发项目竣工以后，并未对上诉人开发联建项目受到影响”该认定牵强附会。《联建协议》第四条第3项约定“列入本合同的甲方债务由乙方承担，未列入计划的由甲方承担”，因被上诉人未偿还未列入计划的陈益民的债务，导致民事案件的败诉。涉及本案的5906平方米的土地使用权被酒泉市中院冻结查封，致使上诉人无法办理建设工程开工审批手续。虽然《联建协议》中约定了竣工日期，但是由于被上诉人与陈益民的诉讼，双方根据实际情况，对合问的履行期限进行了变更，且双方均认可该变更的事实。直至被上诉人提起本案诉讼之前，该《联建协议》均处于合法有效的状态中。该土地使用权被查封所引起的后果便是无法办理建设工程开工审批手续，其对上诉人开发联建项目的影响是显而易见的。

（二）上诉人积极履行了《联建协议》中约定的义务，原审判决认为上诉人应当承担违约责任，归责本末倒置，导致实体判处错误。《联建协议》第三条明确约定“1、甲方负责所建工程施工场地内的全部地面以上拆迁和甲方单位职工安置工作。2、甲方负责施工场地的水、电疏通工作。3、合同签订后，甲方将土地转让的相关文件手续移交给乙方”。即被上诉人的主要义务是为上诉人提供“三通一平”的开工条件、并移交涉案土地的相关文件，从而使上诉人取得建设工程开工审批手续，上诉人才能开工建设。但是被上诉人却未按合同约定履行其主要义务，其过错和违约行为具体表现如下：1、在长达5年多的时间里，未取得房屋拆迁许可证；不能就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项与被拆迁户订立拆迁安置协议，导致上诉人无法履行全额支付搬迁费用及提供住房的义务。2、被上诉人5年多不向上诉人交付土地，地上附着物至今未被拆除，且被上诉人至今未能实现本案诉争土地上施工场地的水、电疏通工作。3、被上诉人至今未向上诉人移交“土地转让的相关文件手续”，致使上诉人不能办理开工手续。正是因为被上诉人的违约，不按合同约定为上诉人提供开工的基本条件，才导致上诉人无法办理建设工程开工审批手续，无法开工建设。原审判决将违约责任归咎于上诉人，显然是错误的。

（三）原审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十四条(二)项、(四)项，判令解除《联建协议》没有事实和证据予以支持，《联建协议》完全具有继续履行的条件，故该合同应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、(四)项的规定，只能适用“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。只有符合上述法律规定，合同才能解除。但本案中，上诉人自合同签订至今，一直以实际行动积极履行合同的义务，不存在违约行为，不存在合同目的无法实现的情形。本案的合同目的是开发建设“金泉宾馆改造工程”项目，上诉人自2007年至今，己开发住宅小区面积达30多万平方米，完全有能力、有实力开发建设该工程。只要被上诉人认真履行合同义务，向上诉人交付“三通一平”的土地，并配合上诉人办理建设工程开工审批手续，合同目的即可实现。请求二审法院撤销原判，依法判令上诉人与被上诉人继续履行《联建协议》，并支持上诉人的其他反诉请求。

金泉宾馆答辩称： 一审判决事实认定清楚，法律适用得当。上诉人建鑫房产公司的上诉理由既无事实依据，也无法律支撑，不能成立。

1、其上诉称：“原审判决认定主要事实不清、采信证据错误。”同时还多处指责答辩人未取得拆迁许可证、未与被拆迁户达成拆迁安置协议等等。

首先，上诉人建鑫房产公司的上诉理由明显是对国家《城市房屋拆迁条例》的误读和曲解。答辩人金泉宾馆的涉案项目经酒泉市国土资源局和规划局批复属于原址翻建。在此情形下，拆除的房屋是金泉宾馆自己的产权，同时被拆除房屋的使用者也是金泉宾馆，金泉宾馆无需自己对自己安置。拆迁仅仅是一般的建设活动，不属于《城市房屋拆迁条例》调整的范围，金泉宾馆对地面建筑物拆除的活动由工程建设的法律法规来规范。

其次，在联建协议签订后地面建筑物拆除过程中，金泉宾馆依然是聘请有拆迁资质的兰州拆迁公司进行拆除作业。但由于被拆除的金泉宾馆主楼因曾向银行设定了抵押担保，在主债务未清偿前，银行出面干预，导致拆除作业中道崩阻。究其原因，还是因上诉人建鑫房产公司没有遵守联建协议及时在开工前履行替金泉宾馆偿还银行债务所致。也就是说，导致拆除不能如期进行的责任完全在于上诉人建鑫房产公司。

再次，涉案项目周边金泉宾馆职工住宅楼和个别办公单位都经征询意见同意搬迁，这从联建协议后附的《列入本合同甲方(注：答辩人债务明晰表》中各单位和个人确定的拆迁补偿具体金额即可得到印证因为上诉人建鑫房产公司未能及时按照协议约定支付拆迁费和解决过渡安置住房而搁浅。

2、建鑫房产公司上诉称“上诉人积极履行合同义务”与客观事实不符。

合同签订后，答辩人即着手全面履行合同义务，先后办理了《金泉宾馆修建规划批复》、《建设工程规划许可证》，并同时向上诉人交付了前列行政许可文件和《土地使用权证(含年租合同)》、《房屋产权证》等按照联建协议应由答辩人交付的全部法律文件。上诉人所作工作：（1）改变联建协议工程名称，将双方约定的共同开发建设的“金泉宾馆改建工程”擅自改变为“酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司广源商城开发项目”，并向酒泉市规划局既该项目名义另行申请规划审批。企图踢开答辩人独占联建项目的意图非常明显。（2）违反联建协议第四条2款的约定，未支付拆迁费用，未提供拆迁安置房，导致联建工程不能清场。（3）违反联建协议第四条2款、3款的约定，不及时归还答辩人银行借款，导致存放着银行的房屋产权证交付上诉人手中。最后一次替答辩人偿还银行债务的时间是2007年5月30日，此时已超过约定开工日期两个多月，到同年7月6日，银行才归还房屋产权证，距离约定竣工时间已不足三个月，上诉人无力建设了。（4）违反联建协议第一条7款和第二条1款的约定，拒不开工建设。上诉人在长达5年的时间里，由于建设资金不到位，迟迟不开工建设，导致答辩人向第三人承诺用项目建成后分配的房屋偿还债务的意愿落空，致使法院在竣工日期超过三个月后冻结了联建项目的土地使用权。（5）道听途说，利用公众媒体散布破坏联建协议的舆论，给联建项目造成负面影响。（6）部分超时替答辩人偿还银行借款3554746．91元，给答辩人借款88万元。比对上述双方行为，可见上诉人在本案中构成完全违约，符合答辩人金泉宾馆请求解除涉案联建协议的法定事由。一审法院依据合同法第九十四条规定判决解除涉案联建协议并无不当。

3、对上诉人其他上诉理由的反驳。

（1）关于上诉人称向甘肃省住房和建设厅、发改委提交报告要求对“金泉宾馆改造工程”进行拆迁。这个上诉理由在过去一审中的系列诉讼活动中均未见上诉人提说过此事。上诉人作为联建方，一不是拆迁人，二不是被拆迁人，非经答辩人授权委托无权向上列部门以金泉宾馆名义提出所谓的此类申请。如果真有这样的事情，那也是上诉人为自己的“酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司广源商城开发项目”所作的铺垫，只能更进一步证明是其踢开答辩人，独霸涉案项目。

（2）关于上诉人称答辩人“未按照合同约定将规划许可证和土地使用权审批手续及其他相关法律文件移交给上诉人”。首先，协议第三条3款：“合同签订后，甲方将土地转让相关文件手续移交给乙方，由乙方具体负责办理，甲方协助办理”。这个条款中并没有约定答辩人向上诉人交付规划许可证和土地使用权审批手续及其他相关法律文件，只约定将土地转让相关文件手续移交给乙方，而土地转让的相关文件只有一份《国有土地使用权出让年租合同》，该合同答辩人早已交付上诉人，上诉人在一审中还将此合同作为证据向法庭提交!其次，答辩人审批所得各项行政批复、规划许可也早已交付，虽没有办理书写收条的手续，但上诉人在其向法庭提交的民事反诉状中已经得到印证。通过倒推可知，如果答辩人不交付上列手续，上诉人如何能通过规划部门办妥规划方案?可见答辩人不仅完成了约定的交付义务，更完成了约定的协助义务。

（3）关于上诉人称由于答辩人民事案件败诉导致涉案土地使用权被查封冻结……双方根据实际情况对合同的履行期限进行了变更，且双方均认可该变更的事实。首先，对答辩人与陈益民民事纠纷引起的法院执行冻结，发生在与上诉人联建项目约定的竣工日期届满三个月之后，事实真相一审判决已查明在案，无需赘言，但该事件与本案未按期竣工无任何因果关系和关联。其次，对合同履行期限进行变更，上诉人没有拿出双方同意变更履行期限的证据。

（4）关于上诉人指责答辩人未交付三通一平等无权利瑕疵的施工场地。根据联建协议第三条2款的约定，答辩人的义务是“负责施工场地的水电疏通工作”，没有约定要答辩人交付所谓三通一平的场地。涉案场地本身也不存在任何权利瑕疵。迄今为止，为保证未搬迁职工住户的生活不受影响，金泉宾馆始终维护和保障了原有水电系统的正常运作，目前水电畅通。

综上，涉案项目因上诉人诚信缺失，拖延建设长达五年之久，昔日宾客云集的金泉宾馆，现在因停业拆除。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。

二审除认定一审查明的事实外，另查明：

1、《联建协议》还约定：3、返还形式：房屋销售价格按地下室1500元／㎡，一层门店8000元／㎡，二层3000元／㎡，三层2000元／㎡，四层2000元／㎡，五层塔楼按1500元／㎡计算。门店、地下室由乙方负责销售，价格在计划价的基础上如有上下浮动同甲方协商确定。结算按实际销售结算，资金由乙方负责支出，并全部用于工程前期费用、施工费用、土地出让费、拆迁费、甲方所欠银行贷款费用。

2、金泉宾馆营业执照载明，金泉宾馆为个人独资企业，投资人为朱生荣。

3、2000年8月30日，甘肃省酒泉地区行政公署向酒泉市土地管理局发函称“金泉宾馆在企业改制中已于2000年2月28日将地面附着物出售给朱生荣，暂不办理土地出让手续，行署同意将所有土地租赁15年给朱生荣使用，请办理土地租用手续为荷。”2000年8月31日，酒泉市土地管理局与朱生荣签订了《酒泉市城镇国有土地使用权出让年租合同》期限15年，自2000年8月至2015年7月。

4、2005年6月21日，酒泉市国土资源局城关分局函复该市规划局称“金泉宾馆于1999年企业改制时，其地上附着物（建筑）作价119．36万元出售给朱生荣。其土地是以租赁形式将土地使用权以15年租给权利人朱生荣使用。经研究，同意金泉宾馆在使用期内进行翻建改造”。

本院认为：金泉宾馆与建鑫房地产公司所签《联建协议》，从协议约定金泉宾馆提供土地，建鑫房地产公司提供资金、承担工程建设，双方按比例分配剩余利润等内容看，该联建协议属于合作开发房地产性质的合同。我国实行严格的房地产开发土地使用权管理制度，只有在依法取得了土地使用权的国有土地上才能开发经营。根据本案查明的事实，从双方签订协议至二审期间，金泉宾馆仅取得了合作开发土地之上建筑物的所有权，而用于联建的土地从金泉宾馆提交的甘肃省酒泉地区行政公署、酒泉市土地管理局函件及《酒泉市城镇国有土地使用权出让年租合同》表明，该幅土地是酒泉市土地管理局以租赁形式将土地使用权租给金泉宾馆朱生荣使用，该土地性质仍为划拨，并未转为出让土地，故该协议违反了只有依法取得土地使用权才能进行房地产开发的法律规定。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”据此规定，金泉宾馆以租用的土地作为投资与建鑫房地产公司所签联建协议无效，双方应当各自返还因该协议取得的财产和收益。本案中，协议签订后，金泉宾馆向建鑫房地产公司交付金泉宾馆相关证照，建鑫房地产公司自2006年9月8日至2007年5月30日替金泉宾馆偿还银行借款3554746.91元，建鑫房地产公司自2006年9月12日至2008年9月19日以借款名义向金泉宾馆支付880000元款项，对于以上事实及付款金额双方均无异议，本院予以确认。由于本案所涉联建协议无效，建鑫房地产公司应当返还金泉宾馆的相关证照，金泉宾馆应当返还建鑫房地产公司全部支付款项及利息损失。

综上，原审法院认定事实基本清楚，但对合同效力的认定及适用法律不当，应予纠正。上诉人建鑫房地产公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持酒泉市中级人民法院（2011）酒民二初字第01号民事判决主文第二、三项；

二、撤销酒泉市中级人民法院（2011）酒民二初字第01号民事判决主文第一项、第四项；

三、酒泉市金泉宾馆与酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司于2006年9月1日签订的《联建协议》无效；

四、酒泉市金泉宾馆返还酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司880000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付自酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司向酒泉市金泉宾馆支付款之日至实际清偿之日的利息）。上述款项限判决生效后十日内履行完毕。

五、驳回酒泉市金泉宾馆、酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。

一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费58690元，酒泉市金泉宾馆、酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司各自负担29345元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。        

审  判  长  田  荣

代理审判员  唐志明

代理审判员  周  雷

二Ｏ一二年七月三日

书　记　员　魏万武