二手房交易应注意的问题--杭州二手房交易律师咨询
作者：骆军军律师
二手房交易应注意的问题
律师答疑：目前没有产权证的房屋交易现象十分普遍，既包括未取得产权证的商品房、未还清贷款尚在抵押的商品房、二手经济适用房、回迁房等。这些房屋买卖是否合法？按照《 中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第 ( 六 ) 款的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这条规定能否理解成是一种强制性的法律规定，违反这一条则合同无效？对这条的理解目前司法实践中存在相当大的矛盾，有的认为这条规定是禁止性规定，是强制性的，违反这一条合同即无效，有的认为这条规定是行政管理的规定，只是说明没有产权证的房屋是不得转让的，但并没有说不能签订买卖合同，也没有说不能买卖或禁止买卖，因此只要是双方真实的意思表示，双方对交易的房屋现状全部了解，则双方签订的合同即属于有效合同，不得转让是行政管理的规定，只说明暂时无法办理房屋所有权证，待具备条件再办理产权转移手续。因对此问题理解的不同，因此相关的案例经常会做出互相矛盾的判决。怎么解决这种在房屋转让中的风险呢？下面的问题将给予回答。
读者疑问：如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让问题？
律师答疑：未取得房屋所有权证的房屋转让可采用下列三种方式处理： 第一种处理方式是在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。第二种处理方式双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的，这种方式就是预售转让，但目前在操作上存在一定的难度，开发商必须同意，如果有贷款银行也必须同意，否则无法实现。
读者疑问：什么样的房子可以上市交易？
律师答疑：下列房屋可上市交易：
一、商品房
1 、有产权证且未在抵押期间的；
2 、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；
二、已购公房
1 、有产权证且未在抵押期间的；
2 、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制，需征询原产权单位同意，方可上市出售）
3 、符合各区县房屋行政主管部门的其他规定；
4 、以低于房改政策的价格购买（如标准价或优惠价购买）的房屋，按规定补足成本价可上市交易。
5 、符合央产房上市交易的国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定的央产房。
三、经济适用房
1 、尚未住满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2 、已经住满五年可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的 10% 补交综合地价款。
读者疑问：哪些情况个人购买的公有住房不得上市出售？
律师答疑：下列几种情况的已购公有住房都不得上市出售：
1 、以标准价购买的房屋未经单位同意或未由标准价改为成本价的房屋；
2 、央产房未经央产权单位备案同意出售的；
3 、处于户籍冻结地区，已经被列入拆迁公告范围的；
4 、产权共有的房屋，其中一人不同意出售的
5 、房屋已经抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
6 、依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
7 、已购公有住房出售后购买人尚未取得房屋所有权证的；
8 、乡产权房屋；
9 、军产；
10 、法律、法规以及政府主管部门规定的其他情形。
读者疑问：以成本价购买的房改房上市出售有什么限制吗？
律师答疑：职工以成本价购买的房改房，职工对其拥有完全产权，可以上市出售。出售时不用征得原售房单位同意，也不用原单位盖章。但是如果售房单位与职工之间在售房合同中有特殊约定，则从其特殊约定。以成本价购买的房屋产权按经济适用房的产权管理方式管理，上市出售时需补交土地出让金。
读者疑问：职工以成本价购买的公有住房，上市出售时是否要征求原产权单位的意见？
律师答疑：凡按房改成本价购买的公有住房申请上市出售的，除职工个人与原产权单位在买卖合同中有明确约定的以外，可以不征求原产权单位意见。特殊约定一般指单位与职工约定该房屋一定年限内不得出售，如果有约定，要从其约定。
读者疑问：卖方未还清银行贷款，所购房屋能出售吗？
律师答疑：如卖方所售房屋未还清银行贷款，房屋所有权证处在抵押状态，则卖方必须将房款一次性还清，或者买卖双方通过第三方垫资的方式，先将卖方的贷款还清，房屋所有权证解除抵押，然后再办理过户手续。如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭，贷款银行允许就可以上市出售。
读者疑问：未取得房产证的二手商品房能过户吗？
律师答疑：办理二手商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同可能被认定为无效，或者被认为合同目的无法实现被解除。
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