在生活中，经常会发生双方签订房屋买卖合同后，出卖人又将同一房屋卖给第三人，导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况，俗称为“一房两卖”。那么，在没有权属证书的情况下，双方签订的合同是否有效，成为了案件的焦点。

　　■案情回放

　　2009年10月，王先生经中介得知，李女士欲卖一套别墅。双方见面后，王先生得知李女士的别墅是拍卖取得，李女士手中虽没有权属证书，但有《拍卖成交确认书》，王先生决定购买这套别墅。双方签订了买卖合同，约定房屋的售价为298万元，并约定李女士应在4个月内办理房产证，而后再将房屋所有权变更登记到王先生名下。王先生按照约定交付了定金50万元。

　　之后由于房价上涨，李女士将别墅高价卖给了杨某。目前，该别墅已由杨某另行以520万元的价格转让给第三方。王先生因此将李女士和杨某告上法庭，请求判令两被告双倍返还合同定金100万元，连带赔偿购房损失200万元，并承担本案全部诉讼费、保全费。

　　李女士辩称，涉诉合同是无效的，她与王先生签订买卖合同时，还没有取得涉诉房屋的产权证，该房屋是拍卖所得，有拍卖确认书为证，她已将此情况告知王先生了，所以王先生应承担相应的责任。而杨某认为，即使不能履行合同，他应承担的责任也没有王先生主张的那么多，且当时也没有就房屋涨跌情况下的违约责任进行约定。

　　■律师说法

　　法院审理后认为，王先生与李女士自愿签订的买卖合同应属有效，李女士应履行合同义务。李女士再次转卖别墅是违约行为，应承担违约责任。因别墅目前事实上仍可以办理产权证书，李女士转卖别墅的行为给王先生带来了房屋市场差价损失，法院最终酌情判定李女士赔偿王先生损失150万元。

　　律师评析：我国《物权法》明确规定，当事人之间订立有关变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国《合同法》明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。

　　本案中，被告李女士与王先生签订了购房协议，该协议是双方真实意思的表示，自双方签字之日起，合同生效。他们签约时，李女士虽未取得别墅权属证书，但依据《拍卖成交确认书》，王先生有理由相信李女士系该别墅的权利人，且李女士在将来有可能取得所有权。所以虽未办理登记，但不影响王先生与李女士签订的合同效力。而李女士又把别墅转卖给杨某，已是违约，应当承担违约责任，并赔偿其给王先生造成的损失。