商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？

是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

　　  在城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请使用国有土地，向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应，房地产商垄断着商品住宅供应。而在现行法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。

　　  房地产商从政府得到的土地使用期只有70年，如果单纯从契约的角度看，购房者的所有权利都来自房地产商的转让，当然也不能超越房地产商原有权利，土地使用期自然也就不能超过所谓的“70年”。

　　  而另一方面，“无恒产则无恒心”，在人类历史大多数情况下，都允许居民自行建设房屋。而在“政府垄断城市土地，开发商垄断商品房供应”的语境下，城市居民让渡了自建房屋的自然权利，开始依赖开发商供应住房，他们也为此付出高额的房价，甚至沦为了“房奴”。他们有理由相信，“我所购买的房屋，能为我及我的后代世代所享，即使因公共利益被征收、征用，也应该获得补偿。”让城市居民在70年后，继续拥有所居之所的土地使用权，并非来自契约，而是来自政府应有之义。

　　  也正因为此，

《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

而《城市房地产管理法》却规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”