两份房屋买卖合同无效的法律依据

作者：骆军军律师

一、两份合同无效的法律依据

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

1、第一份合同无效的理由是“以合法形式掩盖非法目的”

本案中合同当事人（出售方徐甲、买受方徐乙）签订第一份房屋买卖合同是出卖人为了骗取银行贷款，这属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，依据《合同法》第52条第三项的规定，应当认定为无效。

2、第二份合同无效的理由是“恶意串通损害第三人利益”

第二份房屋买卖合同的当事人（出售方徐乙、买受方金某某）明知第一份房屋买卖合同只是为了贷款用，并无转移房屋所有权的真实意思，房屋的真实所有权人仍然是徐甲及其配偶陆某某，但是仍然以房屋买卖的方式实现个人目的，损害了徐甲及其配偶陆某某的利益，这属于“恶意串通损害第三人利益”的合同。依据《合同法》第52条第二项的规定，应当认定为无效。

二、在第二份房屋买卖合同认定无效的时候需要注意善意取得问题

1、善意取得的法律规定

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

只要符合上述条件即构成善意取得。如果买房人（金某某）符合上述条件，即可以合法取得并保有房屋的所有权。

2、善意取得的举证责任

《物权法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十八条第一款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。” 《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

根据上述法律规定，举证责任在诉请确认合同无效（主张第二笔房屋买卖合同的买房人非善意）的一方（本案中为徐甲的配偶陆某某）。

如何举证？

所谓善意即不知道且不应当知道，所谓恶意即知道或应当知道。要想举证第二份房屋买卖合同的买受人非善意，即举证其知道或者应当知道出售方（徐乙）无处分权。

具体言之可以从以下方面举证：没有实际看房、没有通过中介居间、所约定的房价过低、欠缺重要的合同条款、没有实际支付房款或房款流向不正常、未交房也未要求交房、买受人与出卖人之间关系密切、买受人因此次交易获得不正当利益等等不合常理之处进行举证。

3、善意取得制度与合同无效制度不矛盾

会否发生第二笔交易的买房人构成善意取得，同时第二笔交易的房屋买卖合同又无效（需返还原物）的情形？不会。因为第二笔交易的房屋买卖合同无效的条件是“恶意”串通损害第三人利益，即也要求“恶意”这个要件——第二笔交易的买受人有“恶意”，合同才能被认定为无效，善意取得制度也不适用。

三、对合同无效法律后果的处理

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

法律规定了合同无效的法律后果，但是没有规定法院在确认合同无效之后是否需要对无效的后果直接作出处理（在原告未诉请的前提下）。最高院（2014）民申字第157号判决认为，法院判决解除合同，应当对解除合同的相关法律后果作出裁判。这样是为了解约司法资源和当事人的诉讼成本。同理，当事人诉请确认合同无效，法院也应当对合同无效的法律后果作出处理。尤其是像本文所附案例，如果法院对确认合同无效的法律后果不作处理，当事人还需要花费大量的人力物力来对两份房屋交易所涉及的法律关系进行诉讼和解决。此外，本文所附案例判决第二笔交易的买房人金某某直接将房屋过户和交房给真实权利人徐甲（交房的对象含陆某某）也是非常值得赞赏的。

附金某某与陆某某房屋买卖合同纠纷案（非正文）

案情简介：陆某某与徐甲系夫妻关系。上海市天宝西路某弄某号某室房屋(以下简称系争房屋)原系公有房屋，由徐甲、陆某某携子案外人徐斌晟共同居住。2000年，徐甲以售后公房形式购买了系争房屋，产权人为徐甲。2004年7月21日，徐甲急需资金，欲将系争房屋抵押贷款，通过他人介绍认识徐乙，与徐乙言明以办理房屋买卖的形式，徐甲将其名下房屋转让至徐乙名下，由徐乙向银行申请贷款。双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价格为人民币(以下币种均为人民币)202,800元。合同签订后，徐乙向案外人中国农业银行上海闸北支行申请贷款10万元，并将系争房屋设定为抵押物，银行发放贷款10万元由徐甲收取并由徐甲向银行偿还贷款，徐乙未支付其余购房款。后因徐甲未按时归还贷款，中国农业银行上海闸北支行诉讼要求徐乙归还贷款。上海市闸北区人民法院以(2006)闸民二(商)初字第402号判决徐乙归还银行贷款本息97,919.98元及未到期贷款86,851.19元、到期贷款本息1,060.66元的利息。 2009年10月28日，徐乙通过宏乔经纪所将系争房屋转让给金某某，徐乙与金某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价格为48万元，2009年12月31日交接房屋。合同签订后，金某某以系争房屋为抵押物，向担保公司申请公积金贷款30万元。2009年11月27日，金某某取得系争房屋房地产权证。2011年5月5日，金某某以其是系争房屋产权人为由，强行将居住在系争房屋内的陆某某及其子赶出，并将陆某某家中物品搬至系争房屋外。现陆某某遂诉至原审法院，要求确认徐甲与徐乙、徐乙与金某某房屋买卖合同无效。原审法院另查明，徐乙与金某某签订的房屋买卖合同约定的系争房屋转让价为48万元，其中：30万元系金某某公积金贷款，该贷款放至徐乙账户中(上海农村商业银行虹口支行，客户号：03204088XXXX)，其中196,000元由徐乙取出划入秦某某名下账户；4,000元划入金某某账户；余下10万元现金支取。购房余款18万元，金某某称其中的13万元系其通过银行转账给徐乙，并提供2009年10月31日16时45分01秒银行个人转账回单，经查：金某某名下个人转账回单系吴乙将现金13万元存入吴乙名下，转至金某某账户，再从金某某账户中转入徐乙账户，然后再转回至吴乙账户中，上述13万元的转存均在同一天的16时42分05秒至16时46分37秒的时间段内完成。次日即2009年11月1日，吴乙将该13万元取现。金某某称另5万元以现金形式支付给徐乙，未提供证据。原审法院再查明，徐乙于2009年11月2日，归还中国农业银行上海闸北支行本息126,035.67元。原审法院又查明，金某某贷款30万元后，截至2012年1月20日共归还贷款本金32,100元，利息24,756.10元。原审审理中，因陆某某提出财产保全申请，法院依法裁定查封登记在金某某名下的系争房屋

裁判原文节选：

一审【案号：上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第675号】原审法院认为，首先，徐甲与徐乙之间的买卖关系是否符合法律规定。根据徐甲与徐乙的自认，徐甲为获取贷款将系争房屋产权转让至徐乙名下，并以徐乙名义向银行贷款，双方明确不是房屋真实买卖，仅是帮助徐甲贷款。嗣后银行发放的贷款10万元由徐甲取走，并由徐甲实际偿还部分贷款。同时徐乙未向徐甲支付合同约定的购房余款10万元，徐乙也未主张过实际交付房屋。系争房屋系徐甲在婚后以售后公房形式取得所有权，陆某某系其配偶，对该房屋也享有权利。徐甲未经陆某某同意，为获得贷款擅自与徐乙签订房屋买卖合同，且签约双方对签订合同的真实目的是为取得银行贷款而非转让房屋的意思明确。故徐甲与徐乙签订系争房屋的买卖合同不符合法律规定，系无效合同。其次，徐乙与金某某签订的房屋买卖合同效力问题。从双方签订的合同履行方面来看，金某某对购房款48万元，其主张已向徐乙另支付13万元购房款一节，经查实该款并非金某某实际支付，而是与吴乙串通采取的一种虚假转账支付方式。金某某主张另5万元以现金形式支付，未提供证据，法院不予采信。由此可见，金某某与徐乙签订系争房屋买卖合同后，虽申请了贷款30万元支付给徐乙，但嗣后又从该贷款中获利4,000元，且未向徐乙支付其余购房款。根据中间操作人即吴乙自述的“当初言明是为徐乙办理银行贷款，而非房屋买卖”。故金某某明知签订系争房屋的买卖合同系为办理贷款，而非房屋买卖，该行为不符合相关法律规定，也系无效合同。造成徐乙在明知其与徐甲之间签订的房屋买卖合同是为帮助徐甲贷款，而非真实的房屋买卖的情况下，与金某某签订系争房屋买卖合同，系由于徐甲未能按约偿还银行贷款，徐乙为履行生效判决要求其偿还银行贷款前提下所致，故徐甲应向徐乙支付其已归还中国农业银行上海闸北支行本息126,035.67元及赔偿徐乙的实际损失，该损失应为该部分本息的利息，按中国人民银行规定的同期贷款利率计自2009年11月起支付至实际还款之日。至于金某某向担保公司申请借款并在系争房屋上设定抵押权，综合考量抵押权人担保公司设定抵押权时的意思表示、支付合理对价、不动产抵押权登记等法律要件，应认为系争房屋事实上存在担保公司取得的抵押权。鉴于徐甲与徐乙、徐乙与金某某之间的买卖合同无效，无效合同自始没有法律约束力，金某某无权设定房屋抵押权，故金某某应在涤除抵押权后，将房屋返还。对金某某已支付的借款本息一节，根据金某某持有还贷存折及部分还贷存款回单，故可以确信，上述阶段的借款本息确系金某某支付。徐乙、农商银行经法院传票传唤无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、徐甲与徐乙于2004年7月21日就上海市天宝西路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、徐乙与金某某于2009年10月28日就上海市天宝西路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、徐甲应于本判决生效之日起30日内，返还徐乙已向中国农业银行上海闸北支行支付的贷款本息126,035.67元；四、徐甲应于本判决生效之日起30日内赔偿徐乙损失(损失以徐乙偿还中国农业银行上海闸北支行的贷款本息126,035.67元，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付，起算日自2009年11月2日至实际还款日止)；五、徐乙应于本判决生效之日起30日内返还金某某已归还的购房贷款本金32,100.11元，利息24,756.10元；六、徐乙应于本判决生效之日起30日内支付金某某合同期内公积金贷款本金267,899.89元及利息(利息以公积金贷款利息清单为准)；七、金某某应于本判决生效之日起30日内清偿上海市天宝西路某弄某号某室房屋上海市住房置业担保有限公司他项权利(抵押)登记所担保的债务，上海市住房置业担保有限公司于受偿上述债务后5日内注销上海市天宝西路某弄某号某室他项权利(抵押)登记；八、上海市天宝西路某弄某号某室他项权利(抵押)登记注销后，上述房屋房地产权利人恢复为徐甲；九、金某某应于本判决生效之日起40日内，腾空上海市天宝西路某弄某号某室，将房屋返还陆某某、徐甲；十、金某某应于本判决生效之日起30日内返还徐乙4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元，诉讼保全费1,520元，由徐甲、徐乙、金某某、吴乙各负担1,455元。

二审【案号：上海二中院（2012）沪二中民二（民）终字第826号】本院认为，原审中徐甲与徐乙均自认徐甲为获取贷款而将系争房屋出售给徐乙，双方并非真实买卖，原审法院基于徐甲未经陆某某同意为获取贷款而与徐乙签订的买卖合同不符合法律规定，认定徐甲与徐乙就系争房屋签订的买卖合同无效，并无不妥。二审中，徐乙主张其原审中陈述的并非其真实想法，但未提供相反的证据足以推翻其之前的陈述，本院对徐乙该项主张不予采纳。金某某上诉认为徐甲与徐乙就系争房屋签订的买卖合同应为有效的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于徐乙与金某某签订的买卖合同，原审中，金某某曾主张除公积金贷款30万元外，其另行支付给徐乙18万元，但未提供实际支付的相应证据，二审中，金某某却主张买卖合同虽约定房价48万元，但双方实际转让价格为30万元，即使金某某所主张的是事实，根据系争房屋的实际情况及金某某的付款数额，也难以得出金某某为购买系争房屋已支付了对价的结论，金某某上诉主张其为善意第三人，本院不能采纳。鉴于金某某在购房之前没有实际看过房屋等购买行为以及对支付房款前后不一致的陈述，原审法院在综合相关事实基础上认定徐乙与金某某就系争房屋签订的买卖合同无效，亦无不妥。金某某上诉认为其与徐乙签订的买卖合同应为有效，理由不能成立，本院亦不予支持。原审法院就合同无效后果依法所作的处理，本院予以认同，相关理由已作充分阐述，本院不再赘述。综上，金某某的上诉请求缺乏相应依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。农商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人金某某负担。本判决为终审判决。

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。

上一篇：住房装修后应先鉴定空气质量纠纷？

下一篇：什么情况下房屋买卖合同无效?

返回列表