夫妻一方擅自转让共有房屋的合同效力问题

    在现实生活中，经常会出现这种情况，夫妻共有房屋登记在一方名下，登记方未经对方同意，擅自与他人签订房屋买卖合同，那么对于该合同效力以及房屋权属转移问题，法律是如何规定的？

    首先，对于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，并不影响双方签订的买卖合同的效力。也就是说，债权行为的效力，不以行为人拥有所有权或处分权为前提，故夫妻一方擅自转让夫妻共有房屋的合同，不因未经夫妻另一方同意而无效。

    那么，紧接着第二个问题，若合同有效，房屋权属能否转移，合同能否继续履行？根据《物权法》的规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。也就是说，夫妻一方未经对方同意，擅自转让房屋，侵犯了对方的共有权利，系无权处分。因转让人欠缺处分权，如夫妻另一方表示不同意转让房屋，那么合同将无法继续履行，受让方不能取得房屋所有权。但受让方可依据合同追究对方的违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失。

    在此，法官也温馨提示：在购买房屋等不动产时，一定要仔细了解不动产的权属问题，避免造成不必要的麻烦。