执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的理解

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的具体规定。以下是对该法条的详细解读：

一、法条原文及解读
《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
签订合法有效的书面买卖合同：此要求确保了买卖行为的合法性和有效性，是买受人主张权利的基础。
合法占有该不动产：买受人需在查封前实际占有该不动产，这体现了买受人对不动产的实际控制和使用。
支付价款情况：买受人需已支付全部价款或按合同约定支付部分价款，并将剩余价款按照法院要求交付执行，这确保了买受人已履行了其主要合同义务。
非因买受人自身原因未办理过户登记：此要求强调了买受人对于未办理过户登记的无过错性，是保护买受人权益的重要条件。

二、相关要点及解释
买受人身份与不动产性质：第二十八条适用于商品房消费者之外的一般买受人，且不动产应仅限于买受人居住用房。对于生产性、商业性经营用房和土地使用权，不适用该条规定。
以房抵债的受让人：以房抵债的受让人不属于第二十八条所称的“买受人”范围，其权利不能排除法院的执行。因为以房抵债的实质是消灭债权债务关系，而非购买房屋。
建设工程价款优先受偿权：施工方以冲抵工程款的方式购买的房屋，可以排除法院的强制执行。因为施工方享有的建设工程价款优先受偿权，其实质是工程款债权的物化载体。
限购政策影响：买受人明知自己受限购政策制约无法购买房屋，但仍购买导致无法办理产权登记的，属于因“自身原因未能办理产权登记”的情形，其权利不能排除法院的执行。
抵押权优先：买受人的权益并不能排除申请执行人在先成立的抵押权而引起的强制执行。即使买受人符合第二十八条的规定，也不能对抗在先成立的抵押权。
合理审慎义务：案外人仅凭开发商具有预售许可证就实施房屋交易，未尽到合理审慎义务导致未能办理过户登记的，不符合第二十八条的规定。

三、与其他法条的关系
《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条是一般条款与特别条款的关系。第二十八条具有普适性，适用于一般买受人；而第二十九条则针对房屋消费者这一特殊群体进行了特别规定。两者在适用范围和排除执行的条件上存在差异，但均旨在保护买受人的合法权益。
综上所述，《执行异议复议规定》第二十八条为买受人在金钱债权执行中提供了重要的权利保护机制。但买受人需同时满足四个条件才能排除执行，且需注意与其他法条的关系及适用情况。