《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的解释

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条是执行程序中保护不动产买受人物权期待权的核心条款，其内容如下：  

第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；  

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。  

一、核心要件解读

1. 查封前签订合法有效的书面买卖合同

   - 时间要求：合同必须在法院查封前签订。  

   - 形式要求：“书面合同”不限于传统纸质合同，电子合同、具备买卖合同核心条款的认购协议等均可，但需符合《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容（如标的、价款、履行方式等）。  

   - 有效性：合同需合法有效，若存在恶意串通、损害国家利益（如避税）或违反限购政策等情形，可能被认定无效。  

2. 查封前已合法占有不动产

   - 占有标准：  

   - 直接占有：取得房屋钥匙、办理入住手续、缴纳物业水电费等。  

   - 间接占有：委托装修、出租房屋等实际控制行为。  

   - 合法性：需基于买卖合同等合法依据，排除非法侵占。  

   - 例外：未竣工验收的房屋，若买受人实际控制（如接管钥匙），部分判例支持构成占有。  

    3. 支付全部价款或按约支付剩余款交法院执行

   - 支付方式：  

     - 银行转账、票据等可验证的支付凭证优先采信；  

     - 大额现金支付需结合取款记录、交易习惯等综合认定，仅有收据或发票不足为证。  

   - 剩余价款处理：若仅支付部分款项，需将余款交付法院执行账户。  

   4. 非因买受人自身原因未办理过户登记

   - 买受人过错情形：  

     - 为逃税故意拖延过户；  

     - 忽视限购政策仍购房；  

     - 未核查房屋抵押状态（可查询而未查询）。  

     - 非过错情形：  

     - 登记机构延误；  

     - 出卖人不配合（如拒开发票）；  

     - 政策限制（如土地未确权）。  

  二、适用范围与限制

    1. 适用场景

      - 案件类型：仅适用于金钱债权执行案件。  

      - 标的物：登记在被执行人名下的不动产（含住宅、商铺等），但实践中住宅类更易获支持。  

     - 买受人类型：普通买受人（非消费者），若为商品房消费者可同时适用第二十九条。  

    2. 排除适用的情形 

     - 以房抵债协议：多数判例认为抵债本质是清偿金钱债务，不属于“买卖关系”，不能排除执行（参考最高法(2019)最高法民终842号）。  

   - 对抗优先受偿权：若申请执行人享有抵押权等优先权，买受人通常不能排除执行（《异议复议规定》第二十七条）。  

   - 商业性用房：用于投资的商铺、土地等，因不涉及生存权保护，可能不被支持。  

3. 与第二十九条（商品房消费者）的竞合

   - 当被执行人为房企且标的为商品房时，买受人可选择适用第二十八条或第二十九条。第二十九条要求“唯一住房+付款超50%”，但无占有要求；第二十八条无居住限制，但需满足占有等四要件。  

    三、实务应用提示

  1.证据组织重点：  

   - 合同签订时间（需早于查封）；  

   - 占有凭证（物业交接单、水电费记录等）；  

   - 付款流水（避免现金支付主张）；  

   - 未过户的客观证据（如催告过户函、政策文件）。  

   2. 常见败诉风险：  

  - 未实际占有或占有证据不足；  

  - 现金支付无法溯源；  

  - 自身过错导致未过户（如明知限购仍购房）。  

   应用提示：对于通过“以房抵债”或“工程款抵房”方式取得不动产的案外人，需进一步证明抵债协议具备买卖合意及支付对价（如抵充债务明确对应房款），否则难以适用本条。