业主对建筑物区分所有权包括三类，即专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对共有部分的共同管理权。 

    （一）业主与建设单位

    1、业主的界定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

    此外，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照司法解释处理，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
    2、建设单位的界定：包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。 

    （二）专有部分的所有权

    1、专有部分的范围

    专有部分，指建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，包括：

　　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

　　（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。上述房屋，包括整栋建筑物。

    2、专有部分所有权及其限制

    业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

    业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求人民法院排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。业主将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

    业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

    （三）共有部分的共有权

    1、共有部分的范围

    除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：

　　（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

    2、共有部分的特殊情形

　　（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

    （2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

    （3）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

    （4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

    （5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

    （6）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。上述“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为车位。

    3、共有部分所有权及其救济

    业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

    建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

    建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

    （四）共有部分的共同管理权

    1、业主大会的职权

    业主可以设立业主大会，选举业主委员会。下列事项由业主共同决定：

　　（1）制定和修改业主大会议事规则；

　　（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，

　　决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

    业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

    2、业主大会或者业主委员会决定的撤销

    业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序为由，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
    业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

    3、业主违反规定的救济

    业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失（即法律未规定业主大会和业主委员会的诉讼权）。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

    业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为其他“损害他人合法权益的行为”：

　　（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

　　（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

　　（3）违反规定进行房屋装饰装修；

　　（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。