买家如何防备业主跳价毁约?
 　　
　　每当房价快速上涨的时候，卖家就会产生反悔的想法，千方百计试图撕毁合约。
　　最近随着深圳房价的快速攀升，各种毁约纠纷层出不穷。而受尽卖方违约煎熬的买家，有的选择与卖方协商加价重新签订合同或补充协议，有的选择一边和违约的卖方打官司，一边重新选购房屋。
　　正所谓“吃一堑，长一智”，只有经历过才意识到之前签订的买卖合同存在诸多漏洞，使得卖方有机可乘。
　　其实，作为房地产专业法律人士，打了无数场房屋买卖合同官司，最清楚合同中对买方保护不力，导致卖方违约后无法弥补损失的地方。
　　律师可以根据买卖双方及所购房屋的情况，制定出一份预防业主反悔的合同，设置一些细节条款提高业主的“跳价”成本，使买方在交易中获取最大的保障。
　　具体来说，买方在签约购房时应着重关注以下问题：

　　审查合同主体

　　作为买受人，需要特别注意了解并核实出售人的身份——出售人是不是房屋的产权人？是独有还是与他人共有？是房产证上登记共有还是因为婚姻等原因共有？
　　如果是由代理人签订合同，必须要求提供委托书的原件并保存，以防产权人最后借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋，导致合同无法继续履行。
　　即使卖方是产权证上的产权人，并且产权证上只显示为卖方一个人，也要了解房屋是否存在共有人，并防止卖方隐瞒共有人，导致合同在履行过程中共有人出现，且不予追认卖方出售行为，引发争议。
　　如果买方已经知道所购房屋有共有人，应要求共有人作为卖方共同签署合同，或要求共有人出具合法有效的委托书，授权一方出售房产。
　　如果共有人签约当天不能到场签订合同，应保留共有人同意出售的证据，并要求共有人补签合同，同时在合同中约定“卖方保证共有人同意本合同内容，如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约”。

　　明确履行期限

　　如果合同对履行期限约定不明，容易使卖方找到借口拒绝和拖延履行合同。
　　付款是买方的义务，未约定付款期限看起来是对买方有利，其实不然，如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，如果双方无法协商付款期限，卖方有权解除合同而不承担违约责任。
　　如果缺失付款期限这一合同必备的条款，且无法通过当事人协商补充确定，可能导致合同无法成立。

　　防范毁约借口

　　如果双方为避税等目的而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担，从而逼迫买家主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。
　　为防止卖方出现这种情况，双方应在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”。
　　这样一来，卖方就不能再以此进行要挟了。

　　提防履约障碍

　　在签订合同前，要了解房屋是否存在被查封、限制出售或不能出售等特殊情形。
　　其实，即使房屋因业主欠债而被债权人申请查封，如果业主有心履约，可以提供担保解除查封置换出房屋继续履行合同，但如果业主遇到房价上涨想反悔，那么正好以此为借口毁约，甚至可以自行虚拟债权债务关系来查封房屋。
　　即使诉讼至法院，因为房屋被查封属于法律上不能继续履行的障碍，法院很可能会驳回买方要求继续履行的诉讼请求。
　　因此，买卖合同中应约定如果因卖方原因导致合同无法继续履行、房屋无法过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外须另行赔偿买方的损失。

　　排除租约干扰

　　有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会提出房屋的租客有优先购买权，从而提出房屋买卖合同无效。
　　因此，买卖合同上应明确约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。
　　有些卖方明知买方买房的目的是自住，为了达到毁约目的，利用合同法中“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。
　　因此，在买卖合同中应当约定在房屋过户期间不得进行出租，否则须另行赔偿违约金以外的经济损失。

　　提高违约成本

　　在深圳，最近一段时间房屋价格普遍上涨了至少30%，即使卖方按合同约定的20%违约金赔偿给买方，卖方也会另寻高价出售而获利。
　　因此，买卖合同中就应杜绝卖方违约能带来利益的可能。
　　比如，合同中应约定如由于卖方原因导致合同无法履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除合同约定的违约金之外，还须承担一切因违约产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。
　　一方不按合同约定的履行期限履行合同，迟延一天按日赔偿迟延履行违约金给守约方。
　　卖方拒绝按约定期限履行合同义务，买方有权选择继续履行合同或解除合同，并要求赔偿合同约定的违约金，并由卖方向买方赔偿评估机构对卖方违约时评估的市场价与合同交易价的差额。

　　保留毁约证据

　　如果在履行过程中对方有拖延或推诿的迹象，或双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面磋商函等。
　　比较常见的陷阱是，有时卖方蓄意反悔，给买家打电话或口头声明说不想卖了，买家便怠于履行自身的合同义务，结果导致达到了约定解除合同的条件，对方依约解除合同要求买方承担违约责任。www.148hz.com

　　及时起诉查封

　　我近日和作为房屋交易中买方的李先生一起到房产中介处，与卖方洽谈解除合同赔偿的事宜，却发现对方明显是在拖延时间。
　　卖方之前要求加价不成便拒绝履行合同，买方委托我准备起诉，卖方此时突然主动联系买方要求解除合同，并同意赔偿交易价20%的违约金。
　　由于买方购房是用于结婚，因此耽搁不起，既然卖方已同意退还定金赔偿违约金，买方也想尽快了结此事，退回定金和得到赔款后另购他房。
　　此前双方已面谈过一次，卖方要求先签订解约的协议，定金和20%违约金解约二十天后支付，买方觉得付款期限太长没有同意。此后卖方再次约谈买方，条件还和之前一样。
　　显然卖方急于要求解除合同，但又在拖延付款时间。
　　既然卖方已经违约了一次，买方又岂能轻信他第二次能够守信？也许卖方现在已经在“一房二卖”，如果等二十天卖方不付款，买方再向法院起诉并要求查封涉案房产，该房可能已经过户给了第二个买家。
　　到时候买方既无权查封该房产，又无权要求强制过户，即使解除合同法院判决支持了违约金和赔偿金，也不一定能执行。
　　为此，我的当事人当机立断决定立即起诉不再等待。
　　而另一位购房者张小姐的遭遇就很不幸了。
　　张小姐的购房首期款一百多万元已经做了资金监管，银行出了贷款承诺函，卖方突然通知她不卖了。
　　双方为此多次进行磋商，张小姐寄希望于协商解决，可是后来卖方手机再也打不通玩起了失踪，张小姐发现卖方已把房产一房二卖并过户到别人名下。
　　张小姐此时才决定到法院去起诉，但已经失去了查封涉案房产的机会，要求强制过户也是不可能了，就算最终打赢了官司，也不一定能真正拿到钱。
　　至于首期房款的监管，约定半年以后可以自动解封，但本是自己的定金都不一定要得回，真是赔了夫人又折兵！
　　张小姐非常后悔，认为卖方一违约就应当起诉并查封房产，即使卖方签订了第二个买卖合同也将无法履行，在诉讼程序中再谈条件张小姐就占主动权了，然而悔之晚矣。
　　在合同履行过程中，违约方一边假意磋商拖延守约方时间，一边另行寻找出更高价的买方出售，等到守约方反应过来向法院起诉时往往已经来不及查封房产了。
　　有时卖方提出加价，买方在讨价还价磋商的过程中，迟延履行或者没有履行自身的合同义务，反被卖方抓住了违约的把柄。
　　买方如果向法官解释是卖方违约在先，卖方会反驳说只是提出加价进行协商，买方如不同意加价，可以按原合同价款继续履行合同，现在是买方违约没有继续履行合同，卖方有权单方解除合同，并追究买方的违约责任。
　　卖方以磋商为名给买方设了陷阱，而买方掉入了陷阱，只能哑巴吃黄连——有苦说不出！
　　在此我想提醒购房者，当对方出现违约迹象时，不要因为磋商而错过自己一方履行义务的期限，应当及时履行本方的义务，并保留对方违约的证据。
　　当对方的行为已构成根本性违约时，即使主动提出愿意赔偿违约金，买方也应及时采取防范措施，起诉到法院并保全涉案房产，这样与违约方谈判就能掌握主动权.