双方自行解约、中介讨要佣金

　　2011年6月，在中介公司的介绍下，宋先生和濮先生签订房屋买卖合同。房屋所有人宋先生在合同中承诺，在买方濮先生申请的银行购房贷款放款之前，向房屋所在地派出所办妥原有户口的全部迁出手续。当日，中介公司与宋先生和濮先生签订了　《佣金确认单》，约定居间服务费1.6万元。
　　一个月后，买卖双方自行协议解除了买卖合同。中介公司得知这一情况后，将买卖双方告进法院，要求支付居间服务费。
　　在本案审理过程中，宋先生的妻子出庭作证称，双方解除合同的原因是濮先生不能接受房屋内有其他户口，而宋先生无力解决这一问题。此后，濮先生与中介公司达成调解协议，由濮先生向对方支付7000元居间服务费。
　　而对于中介公司提起的诉讼，宋先生认为，合同之所以解除，是因为中介公司隐瞒了房屋内还有宋先生表兄弟的户口的真实情况，导致买方不能接受有户口的房屋。中介公司并没有完成中介服务，不应该收取佣金。
　　法院审理后认为，原、被告虽未签订正式的书面居间协议，但根据双方的陈述、佣金确认单、买卖合同等证据，可证明双方之间存在委托居间服务关系。原告提供了居间服务，被告应当支付服务费。被告主张原告在为被告提供服务过程中违反如实告知义务，缺乏证据证实，法院不予采信。但鉴于原告收取被告全额佣金的前提是向双方提供房源信息，作政策解释，协助办理贷款、交易过户等手续，而原告尚未完成全部的居间工作，无权要求佣金确认书中约定的全额佣金，故酌情确定宋先生向中介公司支付佣金7000元。

　　法官说法

　　户口问题关系到房屋的再次买卖、子女入学等一系列问题，但法官在案件审理中发现，买受方在买房前对二手房内的户口问题重视不够，由此引发的纠纷在近年来的房屋买卖合同纠纷中占到了相当大的比例。
　　房屋买卖合同虽有关于户口迁移问题的约定，但一旦发生纠纷，由于户口迁移涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故法院对迁出户口要求不予处理，即使法院判决违约方支付一定数额的违约金，也无法解决上家空挂户口等问题。另外，买受人实际损失难确定。在买受人对房屋再次交易时，房屋内的空挂户口必然会对房屋的出售造成影响，以此造成的实际损失难以量化，经济赔偿也缺乏界定和量化的标准。
　　因此，法官提醒市民，在购买二手房时，应要求卖方出示户口本，并复印留存，同时与卖家一同前往当地派出所查询房屋内人员的户口情况；　在合同中就户口问题作出约定，如留部分尾款在卖方迁出全部户口后才予以支付，同时明确违约方所应承担的责任。

　　新闻链接

　　沈先生将房屋卖出后向下家管先生谎称户口已迁出，管先生再次出售该房时才发现真相，并被新房主倪先生告上法庭，为此他也将沈先生告上法庭。日前，普陀区法院两次判决一并解决矛盾，判令沈先生向管先生支付违约金5万元，管先生向倪先生支付违约金5万元。
　　2007年，沈先生将一套房子卖给管先生。购房合同上约定办理过户当天，沈先生应将全家人户口全部迁出。可是，由于沈先生购买的新房没有办出产权证，户口一时间无法迁入。为减少自己的麻烦，他向管先生谎称户口已迁出。粗心大意的管先生并没有去派出所核实。直到去年3月，他又将房屋出售给倪先生时，才发现房子里竟然有5个户口，导致倪先生的户口暂时无法迁入。
　　为此，倪先生将管先生告上法庭，认为管先生应在办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续，若未按约及时迁出户口，每逾期一日应支付总房款的万分之五作为违约金。管先生感到委屈，又把沈先生告上法庭。
　　法院审理后认为，沈先生未能按合同约定将户口迁出，虽有一定客观原因，但他采取消极隐瞒方式，这种行为明显违反了合同约定，并导致了本无过错的管先生在将房屋出售后又承担了相应的违约责任，所以沈先应承担管先生由于违约造成的损失。据此，法院作出上述判决。
　　无论是房产交易还是其他的交易，诚信都是最基本的原则，在二手房交易者一块上国家还需出台相应的细节政策来完善，更重要的是卖卖双方要对二手房交易有着充分的了解。