规 则 要 述

01 . 中途退场的承包人，亦应享有工程价款优先受偿权

工程竣工验收情况下，中途退场的承包人工程价款优先受偿权应自结算协议约定的最后一期工程款支付之日起算。

02 . 工程款优先受偿权行使，不应早于约定的支付期限

建设工程施工方主张工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于双方当事人之间约定的工程价款支付期限。

03 . 第三人撤销之诉：未参加另案诉讼而不予受理情形

推定应知公司诉讼的公司大股东，有利害关系而未参与诉讼，事后提起第三人撤销之诉的，法院应裁定不予受理。

04 . 发包人破产，工程款优先受偿权自合同解除时起算

施工合同因发包人破产导致解除时已超出合同约定竣工日期的，承包人行使优先受偿权期限自合同解除之日起算。

05 . 停窝工及材料价差损失，承包人不享有优先受偿权

因发包人违约导致承包人的停窝工损失和材料价差损失，均不属承包人建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。

06 . 商品房买受人主张优先权对抗承包人，须证据充分

买受人对抗承包人工程款请求权及抵押权人的优先受偿权，应充分举证证明双方之间存在真实的商品房买卖关系。

07 . 第三人可基于债权转让，取得工程款的优先受偿权

建设工程款具有优先受偿性质，第三人基于受让债权可取得此项权利。该项受偿权行使期限可自合同解除时起算。

08 . 购房人已付大部分房款，可对抗工程款优先受偿权

房屋出售方收取买受方大部分购房款后，不能以工程款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

09 . 约定付款日，晚于竣工日，优先权自约定之日起算

当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的，承包人行使优先权六个月期限不应再从工程竣工之日起算。

10 . 工程款优先权起算点，不应早于双方约定付款期限

建设工程优先受偿权行使期限，宜从发包人应付工程款期间届满之日起算，不应早于当事人之间约定的付款期限。

11 . 预告登记本身，并不能排除工程款优先受偿权执行

对预告登记房屋，法院仍可查封，预告登记本身不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行。

12 . 工程款优先权系债权顺位优先，不能排除强制执行

工程款优先受偿权系以建设工程交换价值担保工程款实现，本质上系债权实现优先顺位权，不足以排除强制执行。

规 则 详 解

01 . 中途退场的承包人，亦应享有工程价款优先受偿权

工程竣工验收情况下，中途退场的承包人工程价款优先受偿权应自结算协议约定的最后一期工程款支付之日起算。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜中途退场｜起算时间

案情简介：2011年，置业公司与开发公司签订施工合同。2014年4月，开发公司中途退场，双方所签结算协议，约定置业公司最后一期工程款支付时间为2015年12月31日。2015年11月，开发公司诉请置业公司支付拖欠工程款，并主张优先受偿权。

法院认为：①《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程价款优先受偿权系法律赋予承包人的法定优先权，目的系保障承包人就自己劳动成果获得报酬。即便建设工程施工合同无效，置业公司承担折价补偿责任，依最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，可以参照施工合同计算工程价款。即折价补偿责任参照工程价款计算，计算基础仍系承包人付出的人力、材料和管理成本等，属于建设工程价款优先受偿权保护范围。赋予开发公司工程价款优先受偿权，符合《合同法》第286条规定的立法目的。②最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程优先受偿权自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案开发公司中途退场，优先受偿权不宜自工程竣工之日起算。依《合同法》第286条规定，优先受偿权适用以发包人逾期不支付价款为前提。开发公司与置业公司所签结算协议约定了最后一期工程款支付时间，优先受偿权起算时间不宜早于该日。开发公司提起本案诉讼，并未超过6个月法定期限。开发公司退场时及结算协议签订时，工程款支付时间尚未确定或尚未届满，不能作为优先受偿权起算时间。判决确认开发公司在置业公司欠付工程款4亿余元范围内对案涉工程享有优先受偿权。

实务要点：工程竣工验收情况下，中途退场的承包人工程价款优先受偿权应自结算协议约定的最后一期工程款支付之日起算。

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民终556号“某开发公司与某置业公司施工合同纠纷案”，见《中国新兴建设开发有限责任公司与海上嘉年华（青岛）置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》（谢爱梅，最高院民一庭；审判长谢爱梅，审判员王友祥、肖峰），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（201901/77:216）。

02 . 工程款优先受偿权行使，不应早于约定的支付期限

建设工程施工方主张工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于双方当事人之间约定的工程价款支付期限。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜行使期限｜起算点

案情简介：2011年，建筑公司与塑胶公司签订施工合同，约定工程竣工并经有关部门验收、决算后应支付的进度款。2013年7月11日，工程经竣工验收合格。2014年12月5日，工程决算，双方共同确定工程总价款为5000万余元。同年12月18日，建筑公司起诉要求塑胶公司支付剩余工程价款并主张优先受偿权。塑胶公司认为优先受偿权应自竣工验收合格日起算。

法院认为：①从本案建设施工合同签订和履行实际情况看，在涉案建设工程实际竣工之日起算满6个月期限届满前，由于合同双方未完成工程决算，对工程总价款及需支付余款数额均未确定，建筑公司客观上尚不便向塑胶公司主张支付剩余工程价款和行使建设工程价款优先受偿权。②本案建设工程价款优先受偿权行使期限起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限，依《合同法》第286条规定，应认定建筑公司行使建设工程剩余价款优先受偿权未超过期限。

实务要点：建设工程施工方主张工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于双方当事人之间约定的工程价款支付期限。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申356号“东方建设集团有限公司诉江苏多米诺塑胶制造有限公司、中国银行股份有限公司淮安分行建设工程施工合同纠纷案”，见《建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限》（审判长毛宜全，审判员王展飞、张爱珍），载《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用》（X3-2019:422）。

03 . 第三人撤销之诉：未参加另案诉讼而不予受理情形

推定应知公司诉讼的公司大股东，有利害关系而未参与诉讼，事后提起第三人撤销之诉的，法院应裁定不予受理。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜诉讼程序｜第三人撤销之诉｜房屋买卖

案情简介：2012年9月，建筑公司诉开发公司施工合同纠纷案被法院受理。同年10月，持有开发公司50%股权的黄某与开发公司签订商品房买卖合同，约定黄某以2800万余元购买开发公司房产，随后办理过户。2014年，前案判决将黄某部分房产判给建筑公司。黄某遂提起第三人撤销之诉。

法院认为：①《民事诉讼法》第56条规定，有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起第三人撤销之诉。据此，民事诉讼第三人包括对案件诉讼标的有独立请求权的人，及虽无此请求权，但同案件处理结果有法律上利害关系的人。在建筑公司诉开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，生效判决判令开发公司将案涉房产交付建筑公司并协助办理过户手续，而本案黄某主张其已向开发公司买受案涉房产并办理了过户手续，故建筑公司诉开发公司一案终审判决结果影响黄某对案涉房产权利，其应为该案第三人。②根据前案生效判决查明事实及黄某本案起诉内容，其与开发公司系在建筑公司诉开发公司一案诉讼过程中，就案涉房屋签订买卖合同，当时黄某为持有开发公司50%股份的股东。在前案审理结果势必影响黄某重大权益情况下，黄某未举证证明其在提起本案撤销之诉前，知悉判决结果较知晓该案整个诉讼过程的条件有何不同。依据黄某股东身份、当时持股比例，及案涉房屋买卖合同签订与前案起诉时间关系，推定黄某知晓前案，符合常理和企业一般经营决策惯例。在黄某应知晓前案诉讼，而其不能证明因不能归责于本人事由未参加该案诉讼情况下，其提起本案诉讼不符合《民事诉讼法》第56条关于第三人撤销之诉受理条件，裁定不予受理黄某起诉。

实务要点：与另案处理结果具有法律上利害关系的不动产受让人，其作为一方当事人大股东应知该案诉讼情况而未作为第三人参加诉讼，事后提起第三人撤销之诉的，法院应裁定不予受理。

案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第37号“黄某与某实业公司等商品房销售合同纠纷案”，见《黄光娜与海口栋梁实业有限公司、广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司商品房销售合同纠纷案》（审判长杨国香，代理审判员张娜、李振华），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201609/239:33）。

04 . 发包人破产，工程款优先受偿权自合同解除时起算

施工合同因发包人破产导致解除时已超出合同约定竣工日期的，承包人行使优先受偿权期限自合同解除之日起算。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜破产｜竣工日期

案情简介：2006年，化工公司与建筑公司签订建设工程施工合同，约定竣工日期2007年3月1日。因化工公司未依约支付工程款，导致工程停工，一直未竣工。2011年8月，法院裁定受理对化工公司破产申请。同年10月，建筑公司申报债权并主张工程款优先受偿权。

法院认为：①本案双方当事人所签建设工程施工合同虽约定了工程竣工时间，但因化工公司未按约支付工程款导致停工。现无证据证明在工程停工后至法院受理破产申请前，双方所签建设施工合同已解除或终止履行，亦无证据证明在法院受理破产申请后，破产管理人决定继续履行合同。依《破产法》第18条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”规定，涉案建设工程施工合同在法院受理破产申请后已实际解除，本案建设工程无法正常竣工。②按最高人民法院全国民事审判工作会议纪要精神，因发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除之日起计算。化工公司要求按合同约定的竣工日期起算优先受偿权行使时间主张，缺乏依据，不予采信。本案建筑公司主张优先受偿权时间未超过破产管理之日六个月，判决确认建筑公司对申报880万余元债权就其施工的化工公司工程享有优先受偿权。

实务要点：施工合同因发包人破产导致解除时已超出合同约定竣工日期的，承包人行使优先受偿权期限自合同解除之日起计算。

案例索引：安徽高院（2014）皖民一终字第00054号“某建筑公司与某化工公司别除权纠纷案”，见《通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案》，载《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（20161228/15:73）；另见《通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案（优先权期限的起点）》（杨达），载《中国审判案例要览》（2015商:216）。

05 . 停窝工及材料价差损失，承包人不享有优先受偿权

因发包人违约导致承包人的停窝工损失和材料价差损失，均不属承包人建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜停窝工损失

案情简介：2003年，开发公司将标段工程分包给工程公司施工。2008年，主要因开发公司责任，双方合同解除。2012年，工程公司诉请开发公司赔偿其停窝工损失和材料价差损失等，并据此主张对案涉工程享有优先受偿权。

法院认为：①建设工程价款优先受偿权所保护范围系投入或物化到建设工程中，对建设工程所产生增值部分的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，在发包人欠付工程款情况下，施工人由于无法取回其“实际投入”或物化到建设工程中该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位。最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第3条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”据此，能行使建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失。②工程公司诉请，包括因开发公司违约给其造成的停窝工损失和材料价差损失两项，均不属建设工程价款优先受偿权行使范围，故不予支持。

实务要点：承包人诉请中所主张的包括因发包人违约给其造成的停窝工损失和材料价差损失，均不属于最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第3条规定的建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。

案例索引：最高人民法院（2014）民一终字第56号“某工程公司与某开发公司等建设工程施工合同纠纷案”，见《中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》（审判长关丽，代理审判员肖峰、仲伟珩），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201604/234:24）；另见《建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失》（仲伟珩），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201502/62:164）。

06 . 商品房买受人主张优先权对抗承包人，须证据充分

买受人对抗承包人工程款请求权及抵押权人的优先受偿权，应充分举证证明双方之间存在真实的商品房买卖关系。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜房屋买卖｜买受人优先权｜支付全款

案情简介：2000年，开发公司与建筑公司签订建设工程施工合同。2001年，开发公司以在建房屋向银行抵押贷款。2004年，法院分别判令开发公司支付银行贷款1800万余元及建筑公司工程款4700万余元。2010年，宋某以其于2001年向开发公司购房并支付全部房款1000万余元且实际入住为由，起诉开发公司要求办理过户，开发公司全部认可，但双方提供证明商品房买卖合同真实的证据存疑。

法院认为：①宋某虽提供了其与开发公司所签商品房买卖合同、购房款收据及入住通知书等证据支持其诉请，但宋某在签订合同、支付房款、与投资公司借款合同履行情况等重要事实上所做陈述前后矛盾，其陈述内容涉及大量现金支付且无其他证据予以佐证，亦与常理相悖；宋某所购房屋在房管部门无备案记载，宋某亦未提供正式购房发票；开发公司销售记录、钥匙移交单、开发公司工作人员有关证言均显示宋某所购房屋未售出，且事实表明开发公司自2005年开始又将诉争房产陆续卖与他人，这些证据进一步证实，宋某与开发公司之间不存在真实有效的商品房买卖关系。②本案判决仅否定了宋某与开发公司之间房屋买卖关系真实性。宋某与开发公司资金往来情况，为另一法律关系，不属本案审理范围，故判决驳回宋某诉请。

实务要点：买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”规定，对抗承包人建设工程价款请求权及抵押权人优先受偿权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系依据明显不足，此情况下，应驳回买受人要求办理过户诉请。

案例索引：最高人民法院（2011）民提字第331号“宋某与某开发公司等商品房预售合同纠纷案”，见《宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员王丹、司伟），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2013:387）；另见《买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系——宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设 集团有限责任公司商品房预售合同纠纷再审案》（王丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201203/51:213）。

07 . 第三人可基于债权转让，取得工程款的优先受偿权

建设工程款具有优先受偿性质，第三人基于受让债权可取得此项权利。该项受偿权行使期限可自合同解除时起算。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜债权转让｜行使期限

案情简介：2001年，旅游公司就其酒店建设工程与建筑公司签订施工合同。2004年，因旅游公司迟延支付工程款等原因导致工期延误，在基础和主体分部工程验收合格后，建筑公司因改制重组需要，将其在施工合同项下债权转让给工程公司并通知了旅游公司。2005年10月10日，因纠纷无法解决，旅游公司另与他人签订施工合同，建筑公司向旅游公司发出解除合同通知。2006年1月，工程公司以旅游公司为被告、建筑公司为第三人提起追索工程款诉讼，同时主张优先受偿权。

法院认为：①建筑公司向工程公司转让债权合法有效，工程公司具有诉讼主体资格。②建设工程款具有优先受偿性质。工程公司基于受让债权取得此项权利。鉴于该项建设工程目前尚未全部竣工，施工合同因旅游公司拖欠工程款等原因而迟延履行，工程公司优先受偿权行使期限应从2005年10月10日解除合同时起算。此前工程公司已提起诉讼，故不应认定其优先受偿权的行使期限已超过6个月。

实务要点：建设工程款具有优先受偿性质，第三人基于受让债权可取得此项权利。该项优先受偿权的行使期限应自建设工程竣工之日或建设工程合同约定竣工之日起计算；建设工程尚未全部竣工，施工合同因发包方拖欠工程款等原因而迟延履行的，优先受偿权行使期限可自合同解除时起算。

案例索引：最高人民法院（2007）民一终字第10号“某旅游公司与某建筑公司等建设工程施工合同纠纷案”，见《陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》（审判长冯小光，审判员张进先，代理审判员宋春雨），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2007:400）。

08 . 购房人已付大部分房款，可对抗工程款优先受偿权

房屋出售方收取买受方大部分购房款后，不能以工程款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜房屋买卖｜买受人优先权｜大部分工程款

案情简介：1992年，水利局依与建设公司所签预售合同支付了大部分购房款。2001年，工程即将竣工时，建设公司又将部分房产交施工方占有以抵偿部分工程款，并将部分房产售予左某等人且办理了登记手续，但未交付。

法院认为：①合同签订时，建设公司虽尚未取得土地使用证等相关手续，但在案件成讼前已投入一定开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关开发建设及预售手续，故预售合同有效。②合同签订后，水利局已支付大部分购房款，履行了合同约定义务，而建设公司不但至今未能按期交付房产，反而将有关房产擅自处置，售予他人或交给施工方占有使用并从收益中优先抵偿所欠工程款，违反了与水利局约定，严重侵犯了水利局合法权益，应对此承担违约责任。③本案建设公司与水利局签约在先，与左某等签约在后，左某等人房产虽办登记，但并未交付，亦未实际领取房屋所有权证，故建设公司将房产出售给左某等人行为，不能对抗水利局作为购房人权利。④施工方虽因工程价款优先受偿权而占有房屋，但并未实际取得所有权，占有、使用、收益权不能对抗水利局所享权利。此外，房屋尚未竣工交付，施工方和左某等人权利可通过其他途径进行保护。建设公司作为出卖方，在收取买受人大部分款项后，不能以房屋工程款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向水利局交付房屋。判决水利局与建设公司房屋买卖合同有效并继续履行，建设公司交付房产并支付违约金736万元，水利局支付剩余购房款643万余元。

实务要点：房屋出售方在收取了买受方支付的大部分款项后，不能以房屋工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

案例索引：最高人民法院2004年3月11日裁定“某水利局与某建设公司房屋买卖合同纠纷案”，见《三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（2004:403）。

09 . 约定付款日，晚于竣工日，优先权自约定之日起算

当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的，承包人行使优先权六个月期限不应再从工程竣工之日起算。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜起算时间｜约定期限｜竣工之日

案情简介：2012年，建筑公司承建开发公司商品房工程，约定2013年4月底前竣工。2014年1月，双方会议纪要约定3个月内竣工，由抽签确定的审计单位审计，并以审计结果作为结算依据。2014年3月11日，工程竣工验收。同年11月20日，审计单位出具结算报告。2014年12月30日，建筑公司诉请开发公司支付工程款并主张优先受偿权。开发公司抗辩称建筑公司已超过优先权行使期限。

法院认为：①《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条并未明确规定优先权行使期限。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”对该司法解释理解和适用，应以保障承包人工程价款优先受偿立法目的为出发点，坚持遵循案件客观事实、尊重当事人特别约定的基本原则。即当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的，承包人行使优先权期限不应再从工程竣工之日而应从承包人可以向发包人实际主张工程款时间，开始计算建设工程价款优先权行使期限。②本案中，双方会议纪要就工程款支付时间作出特别约定。在项目工程未进行第三方结算审计情况下，建筑公司向开发公司主张工程欠款前提条件尚不具备，此时如以约定竣工日期或实际竣工日期作为建筑公司行使优先权期限起算点，显不公平，将会使法律通过优先权规定保护承包人工程款受偿立法目的落空，这样的司法导向，还可能暗示当事人可通过如此约定，规避法律对优先权强制规定，造成优先权法律制度走向名存实亡。无论怎样解释当事人之间合同约定、法律和司法解释规定，均不应得出优先权行使期限的起算，早于当事人之间约定或依法律、司法解释规定确定的工程价款支付期限的结论，故本案应确认建筑公司享有建设工程款优先受偿权。

实务要点：当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的，承包人行使优先权期限不应再从工程竣工之日而应从承包人可向发包人实际主张工程款时间，开始计算建设工程价款优先权行使期限。

案例索引：见《当事人约定的工程款支付时间晚于工程竣工之日，承包人行使优先权的期限不应从工程竣工之日起计算》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201801/73:156）。

10 . 工程款优先权起算点，不应早于双方约定付款期限

建设工程优先受偿权行使期限，宜从发包人应付工程款期间届满之日起算，不应早于当事人之间约定的付款期限。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜起算时间｜约定期限｜竣工之日

案情简介：2009年，开发公司与建筑公司签订施工合同。2012年10月18日，工程竣工。2014年10月24日，双方办理竣工结算备案，开发公司向建筑公司出具欠条，确认实际拖欠工程款3316万元，承诺于2015年1月27日之前付清。2015年5月15日，因开发公司逾期未支付，建筑公司起诉并主张工程款优先受偿权。2015年7月28日，因建筑公司无力缴纳诉讼费，在降低诉请标的额后重新提交起诉状。2015年7月29日，法院立案。开发公司称建筑公司主张工程款优先受偿权已超过工程竣工之后6个月除斥期间。

法院认为：①依《合同法》第286条规定，建设工程优先受偿对象是工程折价或拍卖价款，而工程需折价或拍卖前提是发包人逾期不支付工程价款。当发包人支付工程价款已届履行期时，承包人通过诉讼要求支付工程款才可能得到支持，相应主张优先受偿权才有意义，故建设工程优先受偿权宜从发包人应付工程款期间届满之日起算。《合同法》第286条规定承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款实际受偿，在认定该优先受偿权行使期限时，应尊重当事人之间关于支付工程价款期限约定，优先受偿权行使期限起算点，不应早于当事人之间约定工程价款支付期限，以保证实现该优先权权能。②最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定建设工程承包人行使优先受偿权期限自建设工程竣工之日或建设工程合同约定竣工之日起算，宜理解为前述起算点与应付工程款期限一致情形。本案中，开发公司在办理竣工结算备案之日，向建筑公司出具欠条，确认实际拖欠工程款并承诺还款期限，同时载明建筑公司就拖欠工程款享有优先受偿权，故本案优先受偿权宜从2015年1月28日起算，计算6个月至2015年7月27日止。③建筑公司于2015年5月15日向法院提交起诉状，主张欠付工程款及优先受偿权，法院虽于2015年7月29日予以立案，但在法院对建筑公司第一次提交起诉状未作处理情形下，应认定建筑公司后面提交起诉状是对之前起诉状变更，其通过起诉主张权利效力处于延续状态，故本案应以建筑公司第一次提交起诉状时间认定建筑公司提起优先受偿权主张时间。该时间点未超过优先受偿权保护期限，判决确认建筑公司享有建设工程款优先受偿权。

实务要点：建设工程优先受偿权行使期限，宜从发包人应付工程款期间届满之日起算，不应早于当事人之间约定的付款期限。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民再389号“某建筑公司与某开发公司建设工程施工合同纠纷案”，见《建设工程价款优先受偿权行使期间的起算点为应当支付工程款时——湖南协和建设有限公司与株洲市汉华房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷申请再审案》（王毓莹，最高院民一庭；陈亚，厦门海事法院；审判长王毓莹，审判员钱小红、陈宏宇），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201801/73:193）。

11 . 预告登记本身，并不能排除工程款优先受偿权执行

对预告登记房屋，法院仍可查封，预告登记本身不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜执行｜房产执行

案情简介：2016年，法院依建筑公司申请，查封了被执行人开发公司名下房屋，赵某以其已支付80%房款并办理预告登记为由提出异议。

法官认为：①《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”据此，预告登记仅具有债权保全作用，被赋予一定物权效力，对违背预告登记内容的中间处分行为具有排他效力，但已预告登记权利本身并非物权，本质上可视为一种担保手段，在完成本登记前，仅为债法上请求权。②查封功能在于保障申请执行人债权得以实现，查封登记效力实为“冻结登记簿”，故查封本身不会直接导致房屋所有权变动。《土地登记办法》第69条规定：“对被人民法院查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”预告登记保全效力集中体现在对于预告登记期间物权变动效力的排斥，原则上与查封并不矛盾，故一般而言，在已办理预告登记情况下，法院仍可查封。③《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”《土地登记办法》第62条第4款规定：“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定符合条件的买受人债权能排除金钱债权执行。据此得出结论，在现行法框架下，只有具备“已交付全部或大部分所购商品房价款”及“消费者”两个条件，购房人才可排除建设工程价款优先权等优先受偿权强制执行，无论是否办理预告登记，即预告登记本身并不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行，判决驳回赵某诉请。

实务要点：在已办理预告登记情况下，法院仍可查封，预告登记本身并不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行。

案例索引：见《金钱债权强制执行中的预告登记效力之体现——以房屋所有权预告登记为例》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·理论前沿》（201704/72:166）。

12 . 工程款优先权系债权顺位优先，不能排除强制执行

工程款优先受偿权系以建设工程交换价值担保工程款实现，本质上系债权实现优先顺位权，不足以排除强制执行。

标签：｜工程款｜优先受偿权｜优先顺位权｜执行行为异议

案情简介：2015年9月，执行法院依农资公司所持2013年民间借贷纠纷生效调解书，查封了开发公司名下酒店。2015年10月19日，建筑公司诉请开发公司给付工程款1.1亿余元。10月29日，建筑公司向前案执行法院提出执行异议。11月20日，执行法院裁定将酒店作价1.3亿余元抵偿给农资公司。11月23日，执行法院裁定驳回建筑公司异议。11月26日，一审判决判令开发公司支付建筑公司1.1亿余元工程款并确认建筑公司对开发公司开发酒店享有法定优先受偿权。

法院认为：①生效判决已确认建筑公司在工程款范围内对酒店享有优先受偿权。该权利属法定优先权，本质系以建设工程交换价值担保工程款债权实现，此种优先受偿权仅系债的实现顺位优先，不能排除法院对执行标的采取的拍卖、变卖、折价等执行行为，不属于“足以排除强制执行”民事权益。②建筑公司提出法院执行行为存在违法处分执行标的物、逾期审查执行异议程序问题，系对执行行为而非对执行标的所提异议，不属执行异议之诉审理内容。建筑公司应依《民事诉讼法》第225条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……”规定，针对法院违法执行行为提出异议、申请复议，或通过执行申诉启动执行监督程序予以解决。判决驳回建筑公司诉请。

实务要点：工程款优先受偿权系以建设工程交换价值担保工程款债权实现，本质上系债权实现顺位优先，不属于“足以排除强制执行”民事权益。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申2130号“某建筑公司与某农资公司案外人执行异议案”，见《建设工程价款优先受偿权能否排除强制执行及执行异议之诉审理范围相关问题探讨——华宇广泰建工集团松原建筑有限公司与东北农业生产资料有限公司及松原市博翔房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案》（潘杰、汪传海，最高院民一庭；审判长潘杰，审判员骆电、李桂顺），载《民事审判指导与参考·二审案件解析》（201704/72:228）。