核心内容：将因犯罪行为取得的房屋用于借款抵押，抵押合同是否必然无效？抵押权人能否依善意取得抵押权？房产登记部门是否有义务撤销抵押登记？房屋原权利人如何救济？本期归纳了近几年来因房产抵押引起的刑民交叉案件，法院在处理时所形成的相关裁判规则。

　　1、抵押人用假房产证抵押诈骗贷款，房管局应予赔偿

　　——房管部门在履行抵押登记职责时，未尽到必要的注意义务，造成行政相对人损失的，应承担相应的国家赔偿责任。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙骗取贷款⊙国家赔偿

　　案情简介：1995年，实业公司向银行抵押贷款700万元。后经查实，用于抵押贷款的房产证系伪造。2000年，实业公司法定代表人颜某因诈骗银行贷款被判处无期徒刑。对于未追缴损失450万余元，银行诉请房管局赔偿。

　　法院认为：房管局作为负责办理房产抵押登记的行政主管部门，在办理房产抵押登记过程中，对当事人申请应以高度负责的态度认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书真伪有条件加以核对与识别。然而房管局在本案中违反职业规范，未尽必要注意义务，为持有假房产证实施诈骗的实业公司办理抵押登记手续，并明示银行可办贷款。银行基于对房产登记机关所办抵押登记行为之信赖，为实业公司发放贷款，致使银行遭受损失。虽然实业公司系直接责任人，但房管局的违法行为客观上为实业公司骗贷提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与银行损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。根据《国家赔偿法》和最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第29条规定，房管局对其违法办理抵押登记酿成银行财产损失后果，在实业公司无法偿还贷款情况下，应承担相应的过失赔偿责任。银行办理抵押贷款过程中，未按项目调查、项目评估程序规定的要求认真审查实业公司资信情况和履约能力，所发放贷款额度亦不符合与抵押物市值比例的规定，对于造成财产损失亦有一定过错责任，故判决房管局赔偿银行损失的55%共计247万余元。

　　实务要点：房管部门在履行抵押登记职责时，未尽到必要的注意义务，致使行政管理相对人遭受财产损失的，应根据《国家赔偿法》有关规定，承担相应的赔偿责任。

　　案例索引：最高人民法院（2002）行终字第6号“某银行与某房管局行政诉讼案”，见《中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案》（审判长赵大光，代理审判员马永欣、甘雯），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2004：285）。

　　2、借款抵押构成诈骗犯罪，不必然影响抵押合同效力

　　——抵押人就同一抵押物重复抵押并办理登记构成合同诈骗罪，并不必然影响民事诉讼中对抵押合同效力的有效认定。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙诈骗犯罪⊙抵押合同效力

　　案情简介：2011年，生效刑事判决认定实业公司法定代表人以篡改财务报表、伪造房产登记部门注销章、行贿等手段，将公司房产向数家银行重复抵押贷款1亿余元并办理抵押登记手续，实业公司构成合同诈骗罪。嗣后，银行诉请实业公司偿还贷款并主张抵押房产的优先受偿权。

　　法院认为：①虽然实业公司为取得贷款在2000年进行抵押时就作假隐瞒房产已抵押实情，但双方之间抵押合同并无《合同法》第52条规定的无效情形，且已在房地产交易部门进行登记，依《物权法》规定，法律并不禁止重复抵押，抵押合同应认定有效。如在该抵押合同签订前还存在其他合法抵押，亦只影响银行对抵押物的优先受偿权的执行顺序，故抵押合同有效，银行享有优先受偿权。②合同一方当事人的违法行为并不必然导致合同无效。根据《合同法》第54条第2款规定，对于一方以欺诈为目的而签订的合同，合同另一方有权请求撤销合同。如不请求撤销，合同仍应按有效对待处理。认定借款合同有效更有利于保护银行合法权益。本案民事案件处理与另案生效刑事判决有交叉，实业公司合同诈骗应予刑事处罚，并不能因此免除其在借款合同和抵押合同中应承担的民事责任，但应相应扣减银行通过相关刑事追赃程序而取得的返还资金。故本案抵押合同有效，银行享有优先受偿权。

　　实务要点：生效刑事判决认定借款人抵押借款行为构成合同诈骗情况下，并不必然影响民事诉讼程序中对抵押合同效力的有效认定。贷款人通过相关刑事追偿程序取得的返还资金应做相应扣减。

　　案例索引：最高人民法院（2012）民二终字第73号“某银行与某实业公司等借款合同纠纷案”，见《当事人有权选择是否对可撤销合同行使撤销权——中国农业银行股份有限公司重庆解放碑支行与重庆谊德实业有限公司金融借款合同纠纷案》（审判长付金联，代理审判员李相波、梅芳），载《最高人民法院商事审判指导案例（2012）·合同与借贷担保》（2013：83）。

　　3、借款经办人涉及犯罪，不影响债权人民事诉讼权利

　　——借款人的个别经办人涉及伪造印章等刑事犯罪，不影响贷款人依据合法有效的借款抵押合同行使民事诉讼的权利。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙借款合同⊙伪造印章

　　案情简介：2005年，银行以其与教会所签《借款合同》、《抵押合同》和与开发公司所签《保证合同》为依据，诉请教会归还贷款1200万元，开发公司承担连带责任。教会以开发公司经办人慕某等伪造人民团体和国家机关印章罪，已被生效刑事判决判处有期徒刑并继续追缴1200万元诈骗赃款为由，主张本案不应由法院受理。

　　法院认为：依据信用社提交的其与教会所签《借款合同》、《抵押合同》和其与开发公司所签《保证合同》等证据，以及相关贷款款项的使用情况，证明在合同双方当事人之间存在着我国民事法律规范所规定的借款担保合同关系及债权债务关系的事实。本案中相关经办人员涉及刑事犯罪，不影响信用社行使诉权。信用社对上述两被告提起民事诉讼，符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，法院应予受理，并对本案进行实体审理。

　　实务要点：借款人的个别经办人涉及刑事犯罪不影响贷款人依合法有效的借款抵押合同行使民事诉讼的权利。

　　案例索引：最高人民法院（2010）民二终字第9号“某信用社与某开发公司等借款合同纠纷案”，见《债务人的个别经办人涉及刑事犯罪不影响债权人依法行使民事诉讼权利——兰州市城关区拱星墩农村信用合作社与兰州市天主教爱国会、甘肃润达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷案》（审判长王宪森，代理审判员殷媛、杨征宇），载《最高人民法院商事审判指导案例·第五卷（下）》（2011：759）。

　　4、刑事犯罪与借款担保合同无关，应分开审理和裁判

　　——在无任何司法机关经合法程序认定借款担保过程中有犯罪嫌疑情况下，因借款担保引发的纠纷应定性为经济纠纷。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙行贿

　　案情简介：1996年，工贸公司与信用社签订抵押借款合同，约定由奶牛场提供抵押担保，奶牛场在《借款申请书》和《房地产抵押担保申请书》上均加盖了公章。奶牛场提出：工贸公司经理施某在贷款担保中给房管局负责人行贿。

　　法院认为：①工贸公司经理等人的行为目前没有任何司法机关经合法程序认定其在抵押借款和担保过程中有犯罪嫌疑，且依最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，即使涉嫌经济犯罪，亦属于个人以单位名义进行犯罪，与本案不属于同一法律关系，不应在同一程序中一并审理裁判。②依前述司法解释第10条规定，即“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或者检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”，本案亦应将民事案件与刑事案件分开审理和裁判，或遵循先刑后民原则，裁定中止民事案件审理，而不能剥夺当事人诉权。③即使认定工贸公司经理涉嫌经济犯罪成立，现无证据证明当事人等在办理本案抵押担保过程中涉嫌经济犯罪，亦无证据证明债务人与债权人恶意串通、欺诈、胁迫奶牛场提供担保，故无论工贸公司是否涉嫌犯罪、本案抵押借款合同是否有效，奶牛场的民事责任都难以免除。④即使抵押担保关系不成立，在奶牛场对公章真实性无异议情况下，其仍应依过错承担相应责任。

　　实务要点：在无任何司法机关经合法程序认定在抵押借款和担保过程中有犯罪嫌疑的情况下，因借款担保引发的纠纷应定性为经济纠纷;即使涉嫌犯罪，亦属于个人以单位名义进行，应将民事案件与刑事案件分开审理和裁判，或遵循先刑后民原则，中止民事案件的审理。

　　案例索引：最高人民法院2008年10月13日判决“某信用社与某奶牛场抵押借款合同纠纷再审案”，见《关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的请示与答复——对于不规范的抵押行为，应如何正确判定其效力》（刘国华），载《审判监督指导与研究·请示与答复》（200201/5：83）;另见《经济纠纷中涉及经济犯罪嫌疑的司法审查处理——咸阳市中陆城市信用社处置领导小组清算组与西安新业工贸有限责任公司、西安市第三奶牛场抵押借款合同纠纷申请再审案》（梁曙明，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200901/20：81）。

　　5、公安机关刑事立案，不能否定生效民事判决执行力

　　——被执行人以公安机关已进行刑事立案侦查为由主张先刑后民的，在执行依据未被依法撤销前，执行程序不应中止。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙执行⊙既判力⊙执行依据

　　案情简介：2011年，执行法院依器材公司申请，强制执行科技公司及担保人开发公司，并查封了开发公司抵押房产。开发公司以公安机关已立案受理科技公司及器材公司涉嫌共同诈骗，骗取其担保的案件为由主张中止本案执行。

　　法院认为：①“先刑后民”原则并非适用于所有刑民交叉案件，应视具体情况而定：同一法律事实既涉及民事纠纷又涉嫌刑事犯罪的，若民事案件在刑事立案后尚未审理终结，应中止审理，等待刑事案件处理结果;若民事案件在刑事立案前已作出生效判决的，则该判决执行程序应正常进行。如刑事案件最终认定行为人构成犯罪的，受害人可通过审判监督程序撤销已生效的民事判决以获得救济。②本案中，公安机关虽已进行刑事立案侦查，但作为执行依据的生效民事判决未被依法撤销，当然具有既判力和执行力。被执行人开发公司要求中止执行或解除相应的查封措施，缺少法律依据，故其执行异议和复议请求不予支持。

　　实务要点：民事案件执行过程中，被执行人以公安机关已进行刑事立案侦查为由主张先刑后民的，在作为执行依据的生效民事裁判文书未被依法撤销前，因该裁判文书仍具有既判力和执行力，故法院执行程序不中止。

　　案例索引：北京高院（2011）高执复字第100号“某器材公司与某投资公司等执行复议案”，见《中国邮电器材集团公司与安捷联科技发展有限公司、北京京房不动产投资有限公司委托合同纠纷执行案》（禹明逸），载《人民法院案例选》（201203/81：34）。

　　6、刑事追赃房产拍卖后，抵押权人优先债权额的确定

　　——在处理刑事涉案房产抵押权的追赃程序中，原则上以生效民事判决作为抵押权人优先债权计算依据、内容和方法。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙信用证⊙执行⊙刑事追赃⊙优先受偿权

　　案情简介：2010年，刑事生效判决以王某构成信用证诈骗罪判处其无期徒刑，并处没收个人全部财产。在追缴财产发还受害单位通信公司过程中，法院查封了王某名下两套按揭房产。两家银行分别以生效民事判决主张优先债权。

　　法院认为：抵押权人向有管辖权的法院提起诉讼，并获得确认其享有刑事涉案房产优先受偿权的民事生效法律文书，是其在刑事财产执行案件中优先获得具体利益的必然前提。对于执行部门而言，该生效法律文书才是允许抵押权人可以作为案外人参与案件、考虑其优先债权具体数额的逻辑起点，故应以确认抵押权人享有优先受偿权的民事生效法律文书为抵押权人优先债权的计算依据。具体计算内容应包括尚欠的本金、利息，为实现债权支付的费用包括律师费、诉讼费等，具体计算方法是以应付利息计算至确认抵押权人享有优先受偿权的判决生效之日为原则，酌情予以综合考虑。故本案刑事追赃程序中，应以涉案房产拍卖款优先发还两银行。

　　实务要点：在处理刑事涉案房产抵押权，确定优先债权的具体数额的追赃程序中，应敦促抵押权人向有管辖权的法院起诉确认优先受偿权，原则上以确认抵押权人享有优先受偿权的民事生效法律文书作为抵押权人优先债权的计算依据、内容和方法。

　　案例索引：北京二中院（2011）二中执字第312号“汇丰银行股份有限公司上海分行、兴业银行股份有限公司上海虹桥分行与中国通信建设集团有限公司执行债权分配案”，见《刑事涉案房产抵押权人优先债权具体数额的确定》（申欣欣），载《人民司法·案例》（201318：62）。

　　7、无权处分他人房产构成合同诈骗，不影响抵押效力

　　——将因犯罪行为取得的房屋作为借款抵押，抵押权人可依善意取得抵押权，亦构成登记部门撤销抵押登记阻却事由。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙善意取得⊙抵押登记行政案件

　　案情简介：2009年，生效刑事判决认定云某与他人合谋，以伪造徐某身份证方式将徐某房屋过户至云某名下并以之向银行抵押贷款22、5万元，构成贷款诈骗罪。房管局据此注销了案涉房屋产权登记。另案法院判决银行与云某所签借款合同解除，银行享有优先受偿权。2010年，徐某起诉房管局要求撤销抵押权登记。

　　法院认为：抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权消灭而消灭。根据《物权法》第106条规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权;当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。银行与云某之间的担保债权并未因徐某受到刑事处罚而消灭，故银行所取得的抵押权亦未消灭。涉案房屋所有权转移登记虽系云某等人使用欺骗手段取得，但银行在签订抵押贷款合同时对该欺骗行为并不知情，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护，故判决驳回徐某诉讼请求。

　　实务要点：将因犯罪行为取得的房屋作为借款抵押，抵押权人可依善意取得不动产抵押权。抵押权的善意取得，同样构成房屋登记机关撤销房屋抵押登记的法定阻却事由。

　　案例索引：江苏南京中院（2010）宁行终字第132号“徐国栋与江苏省南京市住房保障和房产局、中国光大银行股份有限公司南京分行等抵押登记纠纷案”，见《徐国栋诉南京市住房保障和房产局房屋抵押登记案》（赵雪雁、宋振敏），载《人民法院案例选》（201104/78：289）;另见《善意取得在房屋抵押登记中的适用》（赵雪雁、宋振敏），载《人民司法·案例》（201116：55）。

　　8、借款抵押构成贷款诈骗犯罪，银行不应享有抵押权

　　——生效刑事判决认定行为人骗取抵押贷款系诈骗犯罪，银行另案以借款合同纠纷起诉并主张优先受偿权的应予驳回。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙贷款诈骗⊙借款抵押

　　案情简介：2007年，生效刑事判决认定徐某窃取父亲身份证、户口本及房产证，将父亲名下房产以倪某为买受人进行虚假交易，向银行骗取按揭贷款38万余元，构成贷款诈骗罪。2009年，银行诉请倪某偿还拖欠的36万余元本金，并以登记的抵押物即按揭房屋优先受偿。

　　法院认为：倪某向银行借款事实已被生效刑事判决认定为徐某诈骗罪行，银行所主张的借款实系徐某贷款诈骗犯罪所得。银行系刑事案件的被害单位，可通过刑事执行程序追回所遭受的财产损失。现其提起合同之债的民事诉讼，不符合有关法律规定，故裁定驳回银行起诉。

　　实务要点：生效刑事判决已认定行为人申请银行抵押贷款系诈骗犯罪，银行另案以合同纠纷诉请借款抵押人偿还借款并享有抵押物优先受偿权的，应予驳回起诉。

　　案例索引：上海二中院（2009）沪二中民三（商）终字第429号“上海银行股份有限公司福民支行与倪兆阳、徐长明借款抵押合同纠纷案”，见《刑事判决对民事案件的既判力问题辨析》（施浩、陈红），载《人民司法·案例》（201018：88）。

　　9、基于伪造手续将他人房产抵押的，不构成善意取得

　　——抵押权善意取得时的“善意”判断，应根据受让人自身状况及交易经验判定其应尽到何种程度及是否尽到注意义务。

　　标签：抵押⊙刑民交叉⊙善意取得⊙典当⊙非法取得

　　案情简介：2003年，漆业公司注销，债权债务由实业公司承继。2006年，陈某利用漆业公司此前委托其办理房产权属登记的机会，伪造授权委托书、公证书等资料，将漆业公司名下房产抵押给典当公司，获取当金110万元，并办理了抵押登记。2008年，法院以陈某构成合同诈骗罪判处刑罚。2009年，实业公司诉请确认典当合同、抵押登记无效。

　　法院认为：①陈某伪造有关文件，将案涉房屋抵押给典当公司并骗取110万元，属无权处分，其以实业公司名义所签典当合同无效。因该合同系陈某以漆业公司名义签订，缔约时该公司早已注销，民事主体资格已丧失。实业公司作为漆业公司权利、义务承继者，对陈某犯罪行为并不知情，亦未实施让典当公司有理由相信陈某有代理权的任何民事行为，况且陈某代理权系基于其伪造委托书、公证书等文件取得，属于非法取得，不能适用善意取得制度。②即使典当公司有理由相信陈某有代理权，但诉争典当合同缔约一方当事人为漆业公司，典当公司却将款项交给陈某个人，典当公司未尽到合理、必要的义务，生效刑事判决已判令陈某退还典当公司110万元，故本案判决确认典当合同、抵押登记无效。

　　实务要点：抵押权在符合条件的情况下可参照《物权法》第106条规定适用善意取得，该“善意”判断，不应只是单纯考察在取得财产或权利时是否明知或应知出让人无权处分，是否支付了合理对价，还应根据受让人自身状况及交易经验判定其应尽到何种程度的注意义务，及是否尽到该义务。